អ្នកទិញផ្ទះជនជាតិអាមេរិកបានរកឃើញមនុស្សអាក្រក់ជាច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យដ៏ឃោរឃៅនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ៖ ធនាគារកណ្តាល ម្ចាស់ដី Wall Street និងសូម្បីតែឪពុកម្តាយរបស់ទារកដែលមិនព្រមផ្លាស់ទីលំនៅ។ ប៉ុន្តែ ធនាគារ Bank of America Research អះអាងថា ពិរុទ្ធជនពិតប្រាកដ ហាក់ដូចជាកំពុងលាក់ខ្លួននៅក្នុងទីធ្លាផ្ទះរបស់អ្នក។
នៅក្នុងរបាយការណ៍សន្និសីទលំនៅដ្ឋានថ្មី BofA Global Research និយាយថាមាន “ការផ្តាច់ទំនាក់ទំនងជាមូលដ្ឋានរវាងគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន និងកង្វះការផ្គត់ផ្គង់មូលដ្ឋាន” ហើយអ្នកបោះឆ្នោតត្រូវបានជួសជុលលើសត្រូវខុស ដូចជាអត្រាការប្រាក់ និងអ្នកវិនិយោគស្ថាប័ន ជាជាងមនុស្សអាក្រក់គ្មានមុខ៖ ពេលវេលាខ្លួនឯង។ ជាពិសេស បញ្ហានេះគឺជាការខកខានអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍ក្នុងការសាងសង់លំនៅឋានគ្រប់គ្រាន់។ ខណៈពេលដែលការស្ទង់មតិលទ្ធភាពទទួលបានគឺជាកង្វល់ដ៏សំខាន់មួយ បន្ទះគោលនយោបាយរបស់ធនាគារព្រមានថាដំណោះស្រាយដ៏ឈឺចាប់ផ្នែកនយោបាយដែលត្រូវការដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់នៅតែមិនមាននៅលើតុ ហើយទីផ្សារនៅតែ “ជាប់គាំង” ទោះបីជាអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះក៏ដោយ។
បន្ទោសក្រុមប្រឹក្សាកំណត់តំបន់ មិនមែនតែអ្នកចិញ្ចឹមទេ។
យោងតាមក្រុមប្រឹក្សា BofA ការសម្រេចចិត្តលើលំនៅឋានភាគច្រើននៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតមូលដ្ឋាន ដែលបទប្បញ្ញត្តិកំណត់តំបន់ និងការប្រឆាំង “Not-In-My-Backyard” រារាំងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមិនធ្លាប់ត្រូវបានអនុម័ត។
របាយការណ៍នេះបាននិយាយថា “ការសម្រេចចិត្តលើលំនៅឋានភាគច្រើនត្រូវបានគ្រប់គ្រងនៅកម្រិតមូលដ្ឋាន ដែលសក្ដានុពល ‘Not-In-My-Backyard’ (NIMBY) និងការប្រឆាំងនយោបាយចំពោះការអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីនៅតែរឹងមាំ។
ភាពខុសគ្នានេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងរបៀបដែលអ្នកបោះឆ្នោតពន្យល់ពីការខកចិត្តរបស់ពួកគេផ្ទាល់។ ខណៈពេលដែលតម្លៃសមរម្យ “នៅតែជាកង្វល់ចម្បងសម្រាប់សាធារណជន” BofA និយាយថា “អ្នកបោះឆ្នោតភាគច្រើនបន្ទោសអត្រាការប្រាក់ ឬវិនិយោគិនស្ថាប័នជាជាងបញ្ហាពិត – ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមិនគ្រប់គ្រាន់” ។ សូម្បីតែកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សហព័ន្ធដែលមានម៉ាកថាជាលំនៅដ្ឋានដែលងាយស្រួលរស់នៅ ដូចជាច្បាប់ផ្លូវទៅកាន់លំនៅឋាន ទំនងជាមាន “ផលប៉ះពាល់តិចតួចប៉ុណ្ណោះ” ជាចម្បងដោយការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់មួយចំនួន ឬការផ្តល់មូលនិធិនូវគំនិតពិសេសដូចជាលំនៅដ្ឋានម៉ូឌុល ជាជាងជំរុញការសាងសង់ខ្នាតធំ។
ទីផ្សារដែល “ជាប់គាំង” ដោយការផ្គត់ផ្គង់មិនគ្រប់គ្រាន់រ៉ាំរ៉ៃ
ទស្សនៈស្នូលរបស់ BofA គឺថា វិបត្តិលទ្ធភាពទិញបាននាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺជាលទ្ធផលនៃទាំងការឆក់តែម្តង និងភាពមិនប្រក្រតីនៃសំណង់ចាស់ជាងនេះ។ បន្ទាប់ពីឆ្នាំ 2020 ការងារពីចម្ងាយ និងការធ្វើចំណាកស្រុកដោយជំងឺរាតត្បាតបាននាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្រូវការដែលឧស្សាហកម្មសំណង់មិនអាចដោះស្រាយបាន៖ អ្នកសម្របសម្រួលសន្និសីទបានប៉ាន់ប្រមាណថាការចាប់ផ្តើមលំនៅដ្ឋាននឹងត្រូវកើនឡើងដល់ប្រហែល 6 លានយូនីតប្រចាំឆ្នាំ ដែលជាការកើនឡើង 300% ដើម្បីស្រូបយកវា។
ផ្ទុយទៅវិញ ការផ្គត់ផ្គង់បានបង្ហាញពី “ភាពយឺតយ៉ាវតិចជាងតម្រូវការ” ហើយតម្លៃផ្ទះបានកើនឡើងច្រើនជាង 40% ក្នុងរយៈពេលប្រហែល 18 ខែ មុនពេលមានការតក់ស្លុតអត្រាការប្រាក់យ៉ាងមុតមាំបានបង្ខំឱ្យអ្នកលក់នឹងដកវត្ថុបញ្ចាំដែលមានតម្លៃថោកបំផុត។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការលក់ផ្ទះដែលមានស្រាប់មានប្រហែល 4 លានក្នុងមួយឆ្នាំ ដែល BofA និយាយថាមានកម្រិតទាបប្រហែល 40 ឆ្នាំនៅលើមូលដ្ឋានកែតម្រូវចំនួនប្រជាជន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីទីផ្សារលក់បន្តដែលបង្កក និង “ឥទ្ធិពលចាក់សោ” ដែលអាចមានរយៈពេលពី 6 ទៅ 8 ឆ្នាំ។
ហេតុអ្វីបានជាការបង់ប្រាក់របស់អ្នកនៅតែមានអារម្មណ៍ថាមិនអាចទៅរួច
នៅលើក្រដាស លទ្ធភាពទទួលបានបានប្រសើរឡើងពីកម្រិតទាបគ្រប់ពេលវេលារបស់វាក្នុងឆ្នាំ 2023 ដោយសារប្រាក់ចំណូលបានកើនឡើង ហើយអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះពីកម្រិតកំពូលរបស់ពួកគេ។ អ្នកយុទ្ធសាស្រ្តកម្ចីទិញផ្ទះនៅ BofA រំពឹងថាអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះរយៈពេល 30 ឆ្នាំនឹងផ្លាស់ទីបន្តិចម្តងៗពីប្រហែល 6.5% ទៅប្រហែល 6% នៅឆ្នាំ 2027 ខណៈដែលការរីករាលដាលក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំនៃរតនាគារមានលក្ខណៈធម្មតាជាជាងការដួលរលំ។
ប៉ុន្តែនៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង យោងទៅតាមធនាគារ លំនៅដ្ឋាននៅតែ “រឹតត្បិតក្នុងបរិបទប្រវត្តិសាស្ត្រ”៖ តម្លៃកើនឡើង ពន្ធ និងការធានារ៉ាប់រងបន្តដាក់សម្ពាធលើការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែ ទោះបីជាការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់បន្ទាប់បន្សំធ្លាក់ចុះក៏ដោយ។ នោះជួយពន្យល់ពីមូលហេតុដែលតម្រូវការភាគច្រើនឥឡូវនេះមានរាងអក្សរ K៖ អ្នកទិញវ័យក្មេង និងប្រណីតនៅតែធ្វើប្រតិបត្តិការ ជារឿយៗជាមួយនឹងការទិញត្រលប់ពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងសាច់ប្រាក់ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញលើកដំបូង និងគ្រួសារដែលមានចំណូលទាបកំពុងជាប់គាំងក្នុងការជួល ដោយរង់ចាំការចាប់ផ្តើមថ្មីដែលមិនដែលមក។
Wall Street និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនមែនធនាគារមិនមែនជាមូលហេតុចម្បងនោះទេ។
BofA ក៏កំពុងកំណត់គោលដៅមនុស្សអាក្រក់ដ៏ពេញនិយមមួយទៀតផងដែរ៖ វិនិយោគិនធំៗ និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនមែនធនាគារ។ នាយកដ្ឋានស្រាវជ្រាវរបស់ធនាគារបានអះអាងដោយឡែកថា “ការដាក់កម្រិតអ្នកទិញធំទំនងជាមិនមានផលប៉ះពាល់ខ្លាំងលើលទ្ធភាពទិញផ្ទះ ឬលទ្ធភាពមានក្នុងពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះទេ” ដោយសារតែចំណែកនៃភាគហ៊ុនលំនៅដ្ឋានសរុបរបស់ពួកគេមានចំនួនតិចតួច។
នៅក្នុងសន្និសិទនេះ ក្រុមអ្នកវិភាគបាននិយាយថា អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះឯករាជ្យ (IMBs) ទំនងជា “រក្សាភាពលេចធ្លោរបស់ពួកគេ” ក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ដោយសារច្បាប់មូលធន Basel III និងហានិភ័យផ្លូវច្បាប់រារាំងធនាគារធំពីការចូលឡើងវិញក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំ។ កំណែទម្រង់ GSE ដែលជាចំណុចនិយាយឥតឈប់ឈរមួយផ្សេងទៀតនៅក្នុងទីក្រុងវ៉ាស៊ីនតោន នៅតែមិនប្រាកដប្រជា និងនៅឆ្ងាយ ដែលធ្វើឱ្យវាក្លាយជាចំណុចខ្សោយមួយសម្រាប់ការធូរស្រាលក្នុងតម្លៃសមរម្យ។ នៅក្នុងទស្សនៈរបស់ BofA មានហានិភ័យដែលការផ្តោតទៅលើកំហឹងសាធារណៈនៅ Wall Street ឬ IMBs នឹងបង្វែរអារម្មណ៍ពីការងារដែលពិបាក និងយឺតជាងមុននៃការបន្ធូរបន្ថយច្បាប់ប្រើប្រាស់ដី និងពិតជាការសាងសង់ផ្ទះបន្ថែមទៀត។
ហេតុអ្វីបានជាដំណោះស្រាយនយោបាយពិបាកម្ល៉េះ
របាយការណ៍នេះគឺមិនច្បាស់លាស់ ដំណោះស្រាយត្រូវបានយល់ច្បាស់៖ អនុញ្ញាតឱ្យមានដង់ស៊ីតេកាន់តែច្រើន បង្កើនល្បឿនការអនុម័ត និងលុបបំបាត់បទប្បញ្ញត្តិក្នុងស្រុកដែលធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្រូវការខ្ពស់មានតម្លៃថ្លៃ ឬមិនអាចទៅរួច។ ប៉ុន្តែវាពិតជាប្រភេទនៃការផ្លាស់ប្តូរទាំងនេះដែលបង្កើតឱ្យមានប្រតិកម្មខ្លាំងបំផុតក្នុងមូលដ្ឋាន សូម្បីតែនៅក្នុងទីក្រុង និងរដ្ឋដែលនិយាយខ្លាំងបំផុតអំពីតម្លៃសមរម្យក៏ដោយ។
ក្រុមប្រឹក្សាគោលនយោបាយ BofA សន្និដ្ឋានថា “លទ្ធភាពទទួលបានគឺជាបញ្ហាសំខាន់របស់អ្នកបោះឆ្នោត ប៉ុន្តែសំណើដើម្បីដោះស្រាយកង្វះការផ្គត់ផ្គង់រចនាសម្ព័ន្ធគឺមិនមានប្រជាប្រិយភាពខាងនយោបាយ និងមិនមានអត្ថប្រយោជន៍រយៈពេលខ្លី” ។ ជាលទ្ធផល អ្នកបង្កើតគោលនយោបាយជាតិកំពុងងាកទៅរកឧបករណ៍ទន់ជាងមុន – ជំនួយតិចតួច អ្នកបើកយន្តហោះតាមតំបន់ស្ម័គ្រចិត្ត គំរូផែនការសហគមន៍ស្តង់ដារ – ខណៈពេលដែលបញ្ហាស្នូលនៅក្នុងក្រុមប្រឹក្សាក្រុង និងគណៈកម្មការរៀបចំផែនការនៅតែមិនអាចដោះស្រាយបាន។
សម្រាប់រឿងនេះ ទ្រព្យសកម្ម អ្នកសារព័ត៌មានបានប្រើ AI ជំនាន់ថ្មីជាឧបករណ៍ស្រាវជ្រាវ។ អ្នកកែសម្រួលបានពិនិត្យភាពត្រឹមត្រូវនៃព័ត៌មានមុនពេលបោះពុម្ព។
