អ្នកទិញបរទេសបានទិញត្រឹមតែ 45.3 ពាន់លានដុល្លារប៉ុណ្ណោះនៅក្នុងផ្ទះដែលមានស្រាប់របស់សហរដ្ឋអាមេរិកនៅចន្លោះខែមេសា ឆ្នាំ 2025 ដល់ខែមីនា ឆ្នាំ 2026 ដែលជាការធ្លាក់ចុះ 19.1% នៅក្នុងបរិមាណប្រាក់ដុល្លារ និងជាចំនួនប្រតិបត្តិការទាបបំផុតទីពីរចាប់តាំងពីសមាគមជាតិនៃអ្នកអចលនទ្រព្យបានចាប់ផ្តើមតាមដានទិន្នន័យក្នុងឆ្នាំ 2009 ។
ការធ្លាក់ចុះនេះកើតឡើង បើទោះបីជាប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកចុះខ្សោយ គួរតែធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យអាមេរិកកាន់តែមានភាពទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកទិញនៅបរទេស – ភាពផ្ទុយគ្នាដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីអ្វីដែលអ្នកប្រឹក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ និងអ្នកជំនាញផ្នែកអន្តោប្រវេសន៍បានពិពណ៌នាយ៉ាងអនាធិបតេយ្យអស់ជាច្រើនខែ៖ ការផ្លាស់ប្តូរជាប្រវត្តិសាស្ត្រដែលអ្នកមានកំពូលមិនសូវចូលចិត្តសហរដ្ឋអាមេរិកជាគោលដៅវិនិយោគ។
ប្រហែលជាចំណុចទិន្នន័យដ៏គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍បំផុតដែលត្រូវបានកប់នៅក្នុងរបាយការណ៍នេះ៖ ទីក្រុងញូវយ៉ក ដែលជាគោលដៅសំខាន់នៃគោលដៅរដ្ឋចំនួនប្រាំសម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិបានធ្លាក់ចុះ ជំនួសដោយអ្នកចូលថ្មីនៅ New Jersey និង Georgia។
Matt Christopherson នាយក NAR នៃការស្រាវជ្រាវសេដ្ឋកិច្ច និងអ្នកប្រើប្រាស់ និងជាអ្នកនិពន្ធរបាយការណ៍នេះបាននិយាយ ទ្រព្យសកម្ម ថាគាត់មានការភ្ញាក់ផ្អើល។ Christopherson បាននិយាយថារដ្ឋញូវយ៉កគឺ “ជាធម្មតានៅក្នុងកំពូលទាំងប្រាំឬនៅជិតវា” ។ “ហើយពួកគេត្រូវបានបង្ខំឱ្យចេញនៅឆ្នាំនេះ”។
លោក Christopherson បាននិយាយថា ការធ្លាក់ចុះកាន់តែទូលំទូលាយ ប្រឈមមុខនឹងតក្កវិជ្ជារូបិយវត្ថុសាមញ្ញ ដែលជាធម្មតាជំរុញឱ្យមានអាកប្បកិរិយាទិញរបស់វិនិយោគិនបរទេស។ លោកបាននិយាយថា “ទោះបីជាអ្នកទិញបរទេសមានអំណាចទិញខ្លាំងជាង និងអត្រាប្តូរប្រាក់អំណោយផលជាងក៏ដោយ ក៏យើងនៅតែឃើញពួកគេធ្លាក់ចុះ” ដោយលើកឡើងពីការស្ទាក់ស្ទើរមួយផ្នែកចំពោះ “ការរង់ចាំ និងមើលអាកប្បកិរិយា” ដែលបណ្តាលមកពីការផ្លាស់ប្តូរដ៏ច្របូកច្របល់នៃគោលនយោបាយពាណិជ្ជកម្ម និងការផ្លាស់ប្តូរសហព័ន្ធចំពោះច្បាប់អចលនទ្រព្យ។ លោកបានយល់ស្របថា នេះស្របពេលជាមួយនឹងឆ្នាំដ៏ច្របូកច្របល់ក្នុងពាណិជ្ជកម្មបរទេស និងបង្កើនភាពមិនច្បាស់លាស់ជាមួយនឹងការវិលត្រឡប់របស់លោក Donald Trump ទៅកាន់សេតវិមាន ប៉ុន្តែបានបដិសេធមិនចាត់ទុកទិន្នន័យនេះទៅជាការគណនានយោបាយសាមញ្ញមួយ។
លោក Christopherson បាននិយាយថា “ប្រហែលជាអ្នកវិនិយោគទាំងនេះមានការភ័យខ្លាចបន្តិច ហើយនិយាយថា ‘ចូរយើងរង់ចាំរហូតដល់យើងមានទំនុកចិត្តបន្តិចថា យើងអាចរក្សាបាននូវ (អចលនទ្រព្យ) និងធ្វើការបណ្តាក់ទុនទាំងនេះ”។ លោកបានកត់សម្គាល់ថា របាយការណ៍នេះក៏ចាប់យកអ្នកទិញដែលចង់ទិញដែរ ប៉ុន្តែមិនអាចធ្វើបាន។ មូលហេតុពីរដែលលើកឡើងជាទូទៅគឺអសមត្ថភាពក្នុងការស្វែងរកទ្រព្យសម្បត្តិត្រឹមត្រូវនិងតម្លៃ។ ការដើរទិញឥវ៉ាន់នៅអាមេរិកគឺពិបាកណាស់។
ការព្រួយបារម្ភដែលបានពិពណ៌នាដោយ Christopherson – វិនិយោគិនងឿងឆ្ងល់ថាតើពួកគេពិតជានឹងរក្សានូវអ្វីដែលពួកគេកំពុងទិញ – បានរកឃើញឧទាហរណ៍ដ៏រស់រវើកនៅញូវយ៉កនៅពេលដែលរបាយការណ៍ចេញមក។ ប៉ុន្មានថ្ងៃមុននេះ រដ្ឋបាលរបស់អភិបាលក្រុង Zohran Mamdani មាននាយកដ្ឋានហិរញ្ញវត្ថុរបស់ទីក្រុងបានបោះពុម្ពផ្សាយនូវមូលដ្ឋានទិន្នន័យដែលអាចស្វែងរកបាននៃអចលនទ្រព្យទាំងអស់ដែលអាចប្រឈមនឹងពន្ធថ្មីរបស់ទីក្រុងញូវយ៉ក៖ ឈ្មោះ និងអាស័យដ្ឋានរាប់រយរាប់ពាន់ដែលភ្ជាប់ទៅនឹងលំនៅដ្ឋានមិនមែនបឋមដែលមានតម្លៃចាប់ពី 1 លានដុល្លារ ឬច្រើនជាងនេះ។ សាលារាជធានីព្យាករថា ពន្ធនេះអាចប្រមូលបានរហូតដល់ ៥០០ លានដុល្លារក្នុងមួយឆ្នាំ បើទោះបីជាការិយាល័យរបស់អ្នកត្រួតពិនិត្យបានដាក់តួលេខនេះជិតដល់ ៣៤០ លានទៅ ៣៨០ លានដុល្លារក៏ដោយ។
អ្នករិះគន់បានដាក់ស្លាកមូលដ្ឋានទិន្នន័យយ៉ាងឆាប់រហ័សថាជាលំហាត់ doxxing ដោយកត់សម្គាល់ថាវាហាក់ដូចជាគ្របដណ្តប់ផ្សារទំនើប និងផ្ទះរបស់កម្មករល្មមៗ បន្ថែមពីលើផ្ទះជួលដែលកំណត់ដោយពន្ធ។ ដើម្បីឱ្យប្រាកដ ការកំណត់ពេលវេលារបស់របាយការណ៍ NAR បានលាតសន្ធឹងអំឡុងពេលមុន និងក្រោយការបោះឆ្នោតរបស់ Mamdani ជាអភិបាលក្រុងញូវយ៉ក ប៉ុន្តែសម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិដែល NAR បានស្ទង់មតិ ហើយជនជាតិអាមេរិកដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិច្រើនកំពុងរុករកទីក្រុង Lisbon និង Mexico City វាជាចំណុចទិន្នន័យមួយផ្សេងទៀតដែលបង្ហាញថាអចលនទ្រព្យរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកគឺមិនសូវមានសុវត្ថិភាព និងមានអថេរដែលអាចគ្រប់គ្រងបាន។
លុយហូរតាមមធ្យោបាយផ្សេង
អ្នកទិញអន្តរជាតិបានទិញអចលនទ្រព្យរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកចំនួន 67,100 ក្នុងអំឡុងពេលនោះ ធ្លាក់ចុះ 14% ពី 78,100 កាលពីឆ្នាំមុន ជាមួយនឹងតម្លៃទិញជាមធ្យម 465,000 ដុល្លារ។ ប្រទេសកាណាដាទទួលបានចំណាត់ថ្នាក់កំពូលដោយបរិមាណជាមួយនឹងការទិញ 16% ខណៈពេលដែលប្រទេសចិន – នាំមុខគេក្នុងបរិមាណប្រាក់ដុល្លារកាលពីឆ្នាំមុនបានធ្លាក់ចុះមកចំណាត់ថ្នាក់ទីបីនៅក្នុងចំនួននៃការទិញ។ Christopherson បាននិយាយថា គាត់ក៏បានកត់សម្គាល់ឃើញដូច្នេះដែរ។
រដ្ឋផ្លរីដានៅតែជាទិសដៅកំពូលជារួម ដោយទាក់ទាញអ្នកទិញបរទេស 20% តាមពីក្រោយដោយរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ា (19%) និងតិចសាស់ (12%)។ រដ្ឋ New Jersey និង Georgia បានប្រមូលផ្តុំកំពូលទាំង 5 ជាមួយនឹង 4% នីមួយៗ ដែលជាអ្នកចូលរួមមិនធម្មតាដែលយើង “មិនបានឃើញជាធម្មតា” នេះបើយោងតាមលោក Christopherson ។
នៅពេលដែលការអំពាវនាវរបស់អាមេរិកចំពោះអ្នកទិញបរទេសបានថយចុះ លំហូរចេញនៃដើមទុនរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកទៅក្នុងអចលនទ្រព្យបរទេសកំពុងកើនឡើងបន្តិចម្តងៗ ហើយទិន្នន័យផ្ទាល់របស់ NAR បង្ហាញថាវាត្រូវបានប្រមូលផ្តុំក្នុងចំណោមអ្នកមាន។ អ្នកឆ្លើយសំណួរ NAR ប្រហែលម្នាក់ក្នុងចំណោម 10 នាក់បាននិយាយថា អ្នកទិញអាមេរិកកំពុងស្វែងរកផ្ទះនៅបរទេស ហើយអ្នកទិញទាំងនោះទំនងជាបង់ប្រាក់ជាសាច់ប្រាក់ជាងអ្នកទិញផ្ទះអាមេរិកបរទេស 52% ធៀបនឹង 48% សម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិនៃផ្ទះអាមេរិក។ ម៉ិកស៊ិក និងព័រទុយហ្គាល់ គឺជាគោលដៅកំពូលពីរសម្រាប់អ្នកទិញជនជាតិអាមេរិកទាំងនេះ តាមពីក្រោយដោយប្រទេសកាណាដា ស្ថិតក្នុងលំដាប់ទីបី។ គ្រីស្តូហ្វឺសុន បានសង្ខេបនូវអារម្មណ៍ថា “យើងអាចទទួលបានប្រាក់ច្រើនបន្ថែមទៀត នៅកន្លែងដែលយើងទិញ”។
នេះគ្រាន់តែជាចំណុចទិន្នន័យមួយផ្សេងទៀតនៅក្នុងប្រធានបទដែលកំពុងលេចធ្លោក្នុងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ៖ វិនិយោគិនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិច្រើនកំពុងសម្លឹងមើលទៅខាងក្រៅអាមេរិកកាន់តែខ្លាំងឡើង។
Citi: “ជាលើកដំបូងក្នុងអាជីពរបស់ខ្ញុំ”
Darlene Patterson ប្រធានដំណោះស្រាយអតិថិជនសកលនៅ Citi Wealth បាននិយាយ ទ្រព្យសកម្ម កាលពីដើមខែនេះ នាងបានឃើញអ្វីមួយដែលនាងមិនធ្លាប់ជួបប្រទះពីមុនមក៖ “ជាលើកដំបូងក្នុងអាជីពរបស់ខ្ញុំ ខ្ញុំបានលឺថាអតិថិជនអាមេរិកចង់កក់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេនៅខាងក្រៅសហរដ្ឋអាមេរិក”។ លោកស្រី Patterson បានពណ៌នាអំពីការផ្លាស់ប្តូរថាជាការធ្វើពិពិធកម្មជាជាងការហោះហើរ អតិថិជនមិនចាំបាច់ធ្វើចំណាកស្រុកទៅក្រៅប្រទេសនោះទេ ប៉ុន្តែនាងកំពុងស្វែងរក “ជម្រើស” តាមរយៈការស្នាក់នៅបន្ថែម ឬទិដ្ឋាការពណ៌មាសនៅក្នុងប្រទេសអ៊ីតាលី ព័រទុយហ្គាល់ ជឺស៊ី នៅកោះ Channel Islands អូស្ត្រាលី និងនូវែលសេឡង់ ដោយលើកឡើងពី “ហានិភ័យនយោបាយ” ។ល។ និងបំណងប្រាថ្នាសម្រាប់ “បរិយាកាសនយោបាយស្ថិរភាព និងជាប់លាប់” ។
មាត្រដ្ឋានមានសារៈសំខាន់៖ របាយការណ៍ Wealth Beyond Borders របស់ Citi Wealth ព្យាករណ៍ថា $3.06 trillion នឹងផ្លាស់ទីទៅកាន់មជ្ឈមណ្ឌលនានាដូចជា Hong Kong, Singapore, Switzerland និង United Arab Emirates ចន្លោះឆ្នាំ 2025 និង 2029។
ការស្ទាបស្ទង់មតិរបស់ការិយាល័យគ្រួសារសកលរបស់ UBS បានរកឃើញថា 60% នៃការិយាល័យគ្រួសារមានគម្រោងការផ្លាស់ប្តូរដ៏ធំចំពោះការបែងចែកទ្រព្យសកម្មក្នុងឆ្នាំខាងមុខនេះ – ប្រហែលទ្វេដងនៃបទដ្ឋានប្រវត្តិសាស្ត្រ – ជាមួយនឹងការកាត់បន្ថយជិត 30% ឬពិចារណាកាត់បន្ថយការកាន់កាប់ប្រាក់ដុល្លាររបស់ពួកគេដោយសារតែការភ័យខ្លាចនៃពពុះ AI ពន្ធគយ និងប្រាក់ដុល្លារធ្លាក់ចុះ។ គួរកត់សម្គាល់ថាការិយាល័យគ្រួសារអាមេរិកខ្លួនឯងបានបង្កើនការបែងចែកប្រទេសកំណើតពី 86% ដល់ 88% ដោយគាំទ្រដល់យុទ្ធសាស្រ្តបង្វែររបស់ Patterson លើការរត់គេចខ្លួនភ្លាមៗ។
Nuri Katz: “ខ្ញុំមិនដែលឃើញវាពីមុនមកទេ”
Nuri Katz បានចំណាយពេល 34 ឆ្នាំដើម្បីផ្លាស់ប្តូរអ្នកមានបំផុតរបស់ពិភពលោករវាងប្រទេសនានាដោយមើលឃើញការដួលរលំនៃសហភាពសូវៀតនៅទីក្រុងម៉ូស្គូ ហើយក្រោយមកបានដឹកនាំអតិថិជនជនជាតិចិនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិទៅកាន់ប្រទេសកាណាដា។ នៅក្នុងការសន្ទនាជាមួយ ទ្រព្យសកម្ម នៅក្នុងខែមិថុនា លោកបានប្រៀបធៀបចំនួនជនជាតិអាមេរិកដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិជ្រុលដែលចង់ផ្លាស់ទីទៅក្រៅប្រទេសទៅនឹងរបៀបដែលអតិថិជនចិនរបស់គាត់ធ្លាប់ស្វែងរកឱកាស ដែលជារឿយៗផ្លាស់ប្តូរពីហុងកុងទៅកាណាដា។ គាត់បាននិយាយថា “ខ្ញុំមិនដែលឃើញវាពីមុនមកទេ” ។
ការស្ទង់មតិលើជនជាតិអាមេរិកចំនួន 1,733 នាក់ដែលមានប្រាក់ចំណូលលើសពី $200,000 ដែលត្រូវបានចាត់ចែងដោយក្រុមហ៊ុន Apex Capital Partners របស់ Katz បានរកឃើញថា 61% នឹងពិចារណាចាកចេញពីសហរដ្ឋអាមេរិកក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ ហើយជិត 63% បានពិចារណាលើការធ្វើពិពិធកម្មទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេនៅខាងក្រៅប្រទេស ជាមួយនឹងតម្លៃនៃការរស់នៅ និងពន្ធ (68%) ដែលជាកត្តាសំខាន់នៅខាងមុខនយោបាយ (54%) ។ Katz បាននិយាយថា “នេះគឺជាពរជ័យសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនរបស់ខ្ញុំ – ប៉ុន្តែជាបញ្ហាសម្រាប់សហរដ្ឋអាមេរិក” ។ គាត់ក៏បានរុញច្រានប្រឆាំងនឹងការនិទានរឿងបក្សពួកសាមញ្ញ ដោយកត់សម្គាល់ថាការភ័យខ្លាចឥឡូវនេះដំណើរការទាំងពីរវិធី៖ “មនុស្សនៅខាងឆ្វេងខ្លាច Trump… មនុស្សនៅខាងស្តាំដែលគាំទ្រ Trump ខ្លាចប្រតិកម្មដែល Trump តំណាងឱ្យចលនាខ្លាំងទៅខាងឆ្វេង” – ឃ្លាដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការទទូចរបស់ Christopherson ថាភាពមិនប្រាកដប្រជាខាងនយោបាយ មិនមែនគ្រាន់តែជាបក្សពួកទេ កំពុងជំរុញឱ្យមានការស្ទាក់ស្ទើរលើភាគីទាំងពីរ។
សម្ភារៈដែលចង្អុលបង្ហាញបំផុតរបស់ Katz ទាក់ទងនឹងប្រាក់ដុល្លារខ្លួនឯង។ លោកបាននិយាយថា “សហគ្រិន និងអ្នកមានបំផុតភាគច្រើនផ្តោតសំខាន់លើទ្រព្យសម្បត្តិដុល្លារអាមេរិក… ពួកគេចាប់ផ្តើមយល់ថាពួកគេត្រូវការធ្វើពិពិធកម្ម។ Katz បានបន្ថែមថា គាត់ធ្លាប់រស់នៅក្នុងទីក្រុងមូស្គូក្នុងដើមទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 ហើយបានឃើញលទ្ធផលសេដ្ឋកិច្ចដែលហាក់ដូចជាឆ្កួតៗក្លាយជាការពិតពីមុនមក។
ព័រទុយហ្គាល់កំពុងហៅ?
ទិន្នន័យរបស់ NAR បង្ហាញថាព័រទុយហ្គាល់ស្ថិតក្នុងចំណោមគោលដៅកំពូលពីរសម្រាប់ជនជាតិអាមេរិកដែលទិញអចលនទ្រព្យនៅបរទេសដែលជាចំណាត់ថ្នាក់ខ្ពស់បំផុតមិនធ្លាប់មាន ប៉ុន្តែទាំង Christopherson និង Katz បានកត់សម្គាល់ថាព័រទុយហ្គាល់ពិតជាបានបិទទ្វារសម្រាប់ទិដ្ឋាការមាសសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដោយសារតែប្រតិកម្មក្នុងស្រុក។
ការស្ទង់មតិរបស់ Katz បានរកឃើញថា 42% នៃអ្នកផ្លាស់ទីលំនៅដែលមានសក្តានុពលនៅតែពេញចិត្តនឹងអឺរ៉ុប ធៀបនឹង 18% សម្រាប់កាណាដា និង 16% សម្រាប់តំបន់ការ៉ាប៊ីន ប៉ុន្តែគាត់បានចង្អុលបង្ហាញថា ការ៉ាប៊ីន និងកម្មវិធីអាហ្សង់ទីនដែលកំពុងកើនឡើងគឺជាព្រំដែនបន្ទាប់សម្រាប់ការធ្វើចំណាកស្រុកដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ។ សម្រាប់ផ្នែករបស់គាត់ លោក Christopherson បានសន្មតថាការបន្តកើនឡើងរបស់ព័រទុយហ្គាល់ តិចជាងការលើកទឹកចិត្តផ្នែកនយោបាយដ៏អាក្រក់ និងកាន់តែមានសន្ទុះ៖ “វាក៏បង្ហាញពីប្រភេទនៃការឃោសនាបំផ្លើស សម្រាប់ការខ្វះពាក្យល្អជាង… មនុស្សអាចមានមិត្តភ័ក្តិ ឬក្រុមគ្រួសារដែលបានផ្លាស់ទៅទីនោះផងដែរ ព្រោះវាមានប្រជាប្រិយភាពខ្លាំង”។
គ្មាននរណាម្នាក់ក្នុងចំណោមបីពណ៌នាអំពីការអភិវឌ្ឍន៍ទាំងនេះថាជាការហោះហើរដើមទុនក្នុងន័យយ៉ាងខ្លាំងនោះទេ។ Patterson ហៅវាថា “ជម្រើស” Christopherson ហៅវាថាការពារប្រឆាំងនឹង “ការផ្លាស់ប្តូរទំនាក់ទំនង” ហើយសូម្បីតែ Katz ដែលផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដោយផ្ទាល់ពីការបន្ធូរបន្ថយការចាកចេញ – និយាយថា អតិថិជនភាគច្រើនមិនមានភាពច្របូកច្របល់ដូចការទប់ទល់នឹងប្រាក់ដុល្លារ និងនិន្នាការបំណុលដែលគាត់រកឃើញថាមិនមាននិរន្តរភាព។ ប៉ុន្តែទិសដៅនៃការធ្វើដំណើរគឺមិនអាចយល់បាន: មិនមែនអាមេរិចទេ។
