Miami បានក្លាយជាគោលដៅទេសចរណ៍ដ៏ពេញនិយមបំផុតមួយរបស់ប្រទេសសម្រាប់ប្រជាជនអាមេរិកដែលចង់កាត់បន្ថយវិក្កយបត្រពន្ធរបស់ពួកគេ និងកែលម្អរបៀបរស់នៅរបស់ពួកគេ។ ប៉ុន្តែខណៈដែលអ្នកជំនាញព្យាយាមធ្វើតាមគំរូនៃការប្តូរទ្រព្យសម្បត្តិ និងមហាសេដ្ឋីដូចជានាយកប្រតិបត្តិ Citadel លោក Ken Griffin ចាប់យកអចលនទ្រព្យមាត់សមុទ្រដ៏ប្រណីតរបស់ទីក្រុង អ្នកជំនាញនិយាយថា វាកាន់តែពិបាកសម្រាប់គ្រួសារវណ្ណៈកណ្តាលក្នុងការធ្វើតាម។
លេខនេះជួយពន្យល់ពីមូលហេតុដែលជនជាតិអាមេរិកដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិជាច្រើនកំពុងធ្វើការផ្លាស់ប្តូរនេះ ហើយថាតើវាអាចទៅរួចប៉ុណ្ណាសម្រាប់អ្នកផ្សេងទៀតដើម្បីធ្វើការផ្លាស់ប្តូរនេះ។ រដ្ឋផ្លរីដាបានទាក់ទាញទ្រព្យសម្បត្តិកាន់តែច្រើនពីអ្នកផ្លាស់ទីលំនៅក្នុងស្រុកជាងរដ្ឋផ្សេងទៀតក្នុងឆ្នាំ 2023 នេះបើយោងតាមការវិភាគនៃទិន្នន័យការធ្វើចំណាកស្រុករបស់ IRS ដោយ Realtor.com ។ យោងតាមលោក Gay Cororaton ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃសមាគមអចលនទ្រព្យ Miami អ្នកចំណូលថ្មីទាំងនេះក៏ជាអ្នករកប្រាក់ចំណូលបានខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងប្រទេសជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម $122,530 ។ សម្រាប់ការប្រៀបធៀប ប្រាក់ខែជាមធ្យមនៅសហរដ្ឋអាមេរិកគឺត្រឹមតែ $64,505 ប៉ុណ្ណោះ។
នៅពេលដែលទ្រព្យសម្បត្តិថ្មីបានផ្លាស់ប្តូរ និងតម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យនៅ Miami បន្តកើនឡើង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែមានការកើនឡើងសម្រាប់អ្នកទិញភាគច្រើន។ យោងតាមក្រុមហ៊ុនឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យ Redfin ការទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងឆ្នេរសមុទ្រនឹងធ្វើឱ្យអ្នកទិញផ្ទះជាមធ្យមប្រហែល 652,110 ដុល្លារ។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះនៅសហរដ្ឋអាមេរិកឥឡូវនេះគឺ $398,771 ។ ដើម្បីគ្របដណ្តប់លើការបញ្ចាំនៅលើផ្ទះ Miami ធម្មតា អ្នកទិញត្រូវបានគេប៉ាន់ប្រមាណថាត្រូវការប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំចន្លោះពី $160,000 ទៅ $215,000 ដោយធ្វើឱ្យសុបិននេះហួសពីលទ្ធភាពសម្រាប់ 80 ទៅ 85% នៃជនជាតិអាមេរិក។
លោក Craig Studnicky នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យប្រណីត ISG World នៅ South Florida បាននិយាយថា “មានការធ្វើចំណាកស្រុកទ្រព្យសម្បត្តិដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកទៅកាន់ South Florida ហើយវាកំពុងមកពីគ្រប់ទិសទីនៃសហរដ្ឋអាមេរិក” ។ ទ្រព្យសកម្ម។
«យើងស្ទើរតែមានផ្ទះសម្បែងគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ផ្គត់ផ្គង់ដល់វណ្ណៈកណ្តាល និងថ្នាក់ខ្ពស់ដែលផ្លាស់មកទីនេះ ប៉ុន្តែក៏មានការធ្វើចំណាកស្រុកទ្រព្យសម្បត្តិនេះផងដែរ ដែលធ្វើឱ្យតម្លៃទឹកឡើងដល់កម្រិតដែលមិនអាចទាយទុកជាមុនបានទាំងស្រុង»។
មហាសេដ្ឋីកំពុងផ្លាស់ទៅ Miami – ហើយហេតុអ្វីបានជាការទិញនៅទីនោះអាចជាក្តីសុបិនសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម
វាមិនមែនជារឿងអាថ៌កំបាំងទេដែលមហាសេដ្ឋីកំពុងប្រមូលផ្តុំគ្នាទៅកាន់ទីក្រុងម៉ៃអាមី ដែលទាក់ទាញដោយគុណសម្បត្តិពន្ធរបស់វា ពន្លឺព្រះអាទិត្យពេញមួយឆ្នាំ និងទ្រព្យសម្បត្តិឆ្នេរដ៏មានកិត្យានុភាព។ នាយកប្រតិបត្តិនៃ ISG World បាននិយាយថា នៅពេលដែល Griffin បានទិញផ្ទះមាត់ទឹកដែលបំបែកកំណត់ត្រាមួយនៅ Coconut Grove ក្នុងតម្លៃ $106.9 លានដុល្លារ វាបានបង្ហាញពីរលកនៃទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងតំបន់។ វាជាលើកទីមួយហើយដែលផ្ទះមួយនៅ Miami លក់បានជាង 100 លានដុល្លារ ហើយអ្នកមានកំពូលៗផ្សេងទៀតដូចជា Jeff Bezos របស់ Amazon និងអតីតនាយកប្រតិបត្តិ Google Eric Schmidt ក៏ហៅផ្ទះ Sunshine State ផងដែរ។
ប៉ុន្តែលោក Ryan McKeveny នាយកគ្រប់គ្រងនៃការស្រាវជ្រាវសមធម៌នៅក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាលំនៅឋានសហរដ្ឋអាមេរិក Zelman មិនជឿថាការចាកចេញរបស់មហាសេដ្ឋីទៅកាន់ទីក្រុងម៉ៃអាមីបានបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់អ្នកដទៃយ៉ាងខ្លាំងនោះទេ។ ការហូរចូលនៃមហាសេដ្ឋីគឺគ្រាន់តែជាផ្នែកនៃរឿងប៉ុណ្ណោះ៖ អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យនិយាយថា វិបត្តិលទ្ធភាពទិញបានកើតចេញពីការខ្វះខាតលំនៅឋានរ៉ាំរ៉ៃ ការមិនទាន់សាងសង់ជាច្រើនឆ្នាំ និងតម្រូវការមិនឈប់ឈរពីអ្នកទិញនៅទូទាំងវិសាលគមប្រាក់ចំណូល។
កង្វះផ្ទះដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់លក់ រារាំងយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់ក្តីសុបិនរបស់ទីក្រុងម៉ៃអាមីសម្រាប់ជនជាតិអាមេរិកដែលមានវណ្ណៈកណ្តាល។ នៅក្នុង Miami-Dade County ផ្ទះដែលមានតម្លៃក្រោម $400,000 មានត្រឹមតែ 2% នៃផ្ទះគ្រួសារតែមួយសកម្មនៅដើមឆ្នាំ 2025 នេះបើយោងតាមសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យ Miami ខណៈដែល 42% នៃការចុះបញ្ជីមានតម្លៃ 1 លានដុល្លារ ឬច្រើនជាងនេះ។ ហើយមានតែ 14% នៃគ្រួសារជួលនៅភាគអាគ្នេយ៍នៃរដ្ឋផ្លរីដាពិតជាអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះ ឬខុនដូសម្រាប់គ្រួសារតែមួយ នេះបើយោងតាមការព្យាករណ៍លំនៅដ្ឋានរបស់ក្រុមសម្រាប់ឆ្នាំ 2025។ សូម្បីតែហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទូលំទូលាយក្នុងតំបន់ក៏ពិបាកក្នុងការរក្សាដែរ៖ សាលាធម្មនុញ្ញ និងសាលាឯកជនកំពុងអស់កន្លែង នេះបើយោងតាម Studnicky ។ គាត់បានឮពីគ្រួសារមួយចំនួនដែលស្ថិតក្នុងបញ្ជីរង់ចាំជាងមួយឆ្នាំដែលព្យាយាមចុះឈ្មោះកូនរបស់ពួកគេ។
Studnicky ចង្អុលទៅបញ្ហាមួយទៀតដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ Miami កាន់តែតានតឹង៖ ច្បាប់សុវត្ថិភាពខុនដូដ៏តឹងរឹងរបស់រដ្ឋផ្លរីដា។ បន្ទាប់ពីការដួលរលំនៃអគារ Champlain Towers South ក្នុងឆ្នាំ 2021 រដ្ឋ Florida បានអនុម័តច្បាប់ដែលតម្រូវឱ្យមានការត្រួតពិនិត្យរចនាសម្ព័ន្ធដ៏តឹងរ៉ឹងបន្ថែមទៀតសម្រាប់ខុនដូ និងអគារសហករណ៍មួយចំនួនដែលមានកម្ពស់ 3 ជាន់ ឬខ្ពស់ជាងនេះ និងមានអាយុ 30 ឆ្នាំ ដោយដាក់ការវាយតម្លៃពិសេសយ៉ាងទូលំទូលាយលើម្ចាស់ជាច្រើនដែលអាចចំណាយរហូតដល់រាប់រយពាន់ដុល្លារ។ ឥឡូវនេះ អ្នកទិញមួយចំនួនកំពុងគេចពីវិក្កយបត្រ ហើយជ្រើសរើសអគារថ្មីជំនួសវិញ។
នាយកប្រតិបត្តិអចលនទ្រព្យបន្ថែមថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅរដ្ឋ South Florida មិនបានបន្ថែមសារពើភ័ណ្ឌថ្មីឱ្យបានលឿនគ្រប់គ្រាន់ទេ ដោយសារការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ខ្ពស់បានធ្វើឱ្យមានការលំបាកក្នុងការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងខ្នាតធំ។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនកំពុងពន្យារពេលការសាងសង់ថ្មីរហូតដល់អត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ ហើយពួកគេអាចគ្រប់គ្រងការចំណាយលើប្រាក់កម្ចីរាប់លានដុល្លារបានប្រសើរជាងមុន។ ចំនួនប្រជាជនរបស់ខោនធី Miami-Dade បានកើនឡើងដោយអ្នកស្រុកប្រហែល 305,600 នាក់នៅចន្លោះឆ្នាំ 2010 និង 2025 ហើយមន្ត្រីខោនធីបានប៉ាន់ប្រមាណថាតំបន់នេះនឹងត្រូវការលំនៅដ្ឋានបន្ថែមជិត 200,000 ដើម្បីបំពេញតម្រូវការអ្នកជួលបច្ចុប្បន្ន។
McKeveny មានប្រសាសន៍ថា “មិនមានអគារថ្មីច្រើនទេដែលកំពុងត្រូវបានសាងសង់ក្នុងតម្លៃសមរម្យ ទ្រព្យសកម្ម លោកបានបន្ថែមថា South Florida មិនមែនជាទីផ្សារធំជាពិសេសសម្រាប់ការសាងសង់ផ្ទះសម្រាប់គ្រួសារតែមួយនោះទេ មួយផ្នែកដោយសារតែវាជាប្រទេសគ្មានផ្លូវគោក។ អ្នកស្រាវជ្រាវនិយាយថា រដ្ឋផ្លរីដាភាគអាគ្នេយ៍ គឺជាសហគមន៍លំនៅដ្ឋានដ៏ធំបំផុតទី 35 របស់សហរដ្ឋអាមេរិក ហើយផ្ទះគ្រួសារតែមួយថ្មីដែលមានតម្លៃសមរម្យកំពុងចូលមកលើទីផ្សារ។
អ្នកជំនាញនិយាយថាអ្នករកចំណូលមធ្យមគឺល្អជាងការជួល
អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យបាននិយាយថា ខណៈពេលដែលសុបិននៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅមាត់សមុទ្រនៅ Miami នៅតែជាសុបិនឆ្ងាយសម្រាប់ភាគច្រើន ទ្រព្យសកម្ម មិនមែនអ្វីៗទាំងអស់សុទ្ធតែជាសេចក្តីវិនាស និងអាប់អួរសម្រាប់ការប្តូរមនុស្សកណ្តាលដែលកំពុងស្វែងរកការតាំងទីលំនៅនៅ Miami នោះទេ។ Studnicky និយាយថាសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ខែតិចតួច ការជួលគឺជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុត។
“វាមានតម្លៃថ្លៃណាស់សម្រាប់ផ្ទះមួយចំនួន និងសម្រាប់ខុនដូស្អាតៗមួយចំនួននៅលើឆ្នេរ។ ហើយខ្ញុំមិនអាចប្រកែកបានទេ… អ្នកក៏អាចជួលបានដែរ” Studnicky បន្ត។ “ប្រសិនបើអ្នកមានប្រាក់ចំណូល 75,000 ដុល្លារក្នុងមួយឆ្នាំ អ្នកអាចរស់នៅបានយ៉ាងល្អនៅ South Miami នៅក្នុងផ្ទះល្វែងជួល។”
McKeveny យល់ស្របថាការជួលគឺជាជម្រើសដែលអាចសម្រេចបានបំផុតសម្រាប់កម្មករដែលរកបានតិចជាងប្រាំមួយតួរលេខ ប៉ុន្តែក៏ដូចគ្នាដែរនៅក្នុងទីក្រុងផ្សេងទៀតដូចជា ញូវយ៉ក សាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូ និងបូស្តុន។ មនុស្សជាច្រើននឹងមិនអាចធ្វើការផ្តល់ជូនលើផ្ទះតម្លៃ $650,000 បានទេ លុះត្រាតែពួកគេបន្ថយជួរតម្លៃរបស់ពួកគេ។
អ្នកស្រាវជ្រាវ Zelman និយាយថា “ជាអកុសល ចម្លើយគឺបាទ…” ដោយសំដៅទៅលើការពិតដែលថាអ្នកត្រូវការប្រាក់ខែប្រាំមួយរូប ដើម្បីរស់នៅប្រកបដោយផាសុកភាពនៅក្នុងតំបន់នោះ។ “ខ្ញុំនឹងនិយាយថា (លើប្រាក់ខែ 100,000 ដុល្លារ) អ្នកប្រហែលជាមិនអាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះនោះទេ។ ដូច្នេះអ្នកនឹងត្រូវស្វែងរកកិច្ចព្រមព្រៀងដែលប្រសើរជាងតម្លៃ ឬថ្លៃជួល”។
ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជឿថា ទីបំផុតអ្នកទិញអាចទទួលបានផលចំណេញតិចតួច ប្រសិនបើទីផ្សារនៅតែមានស្ថិរភាព។ McKeveny ព្យាករណ៍ថាតម្លៃផ្ទះទំនងជាដើរតាមគន្លងស្រដៀងគ្នា ដោយតម្លៃរំពឹងថានឹងនៅដដែល ឬធ្លាក់ចុះបន្តិចនៅឆ្នាំក្រោយ។ ទីផ្សារបានផ្លាស់ប្តូរក្នុងទិសដៅនេះរួចហើយ ហើយសារពើភ័ណ្ឌកំពុងដំណើរការធម្មតាបន្តិចម្តងៗ។ អ្នកស្រាវជ្រាវពន្យល់ថា ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅ Miami គឺប្រហែល 10% ក្រោមកម្រិត 2019 បើប្រៀបធៀបទៅនឹងគម្លាត 14% នៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានធំជាងគេទាំង 100 របស់ប្រទេស។ ទីក្រុងក្បែរឆ្នេរសមុទ្រនៅតែស្ថិតក្នុងជួរកណ្តាល។
McKeveny និយាយថា “ខ្ញុំពិតជាមិនចង់ផ្តល់ចំណាប់អារម្មណ៍ថាខ្ញុំមានសុទិដ្ឋិនិយមខ្លាំងពេកអំពីទីក្រុង Miami ឬនិយាយដោយត្រង់ទៅ អ្វីទាំងអស់” McKeveny និយាយថា។ ប៉ុន្តែ “តាមទស្សនៈនៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង ទីក្រុងម៉ៃអាមីបច្ចុប្បន្នកំពុងដំណើរការលើសពីរង្វាស់ជាតិយ៉ាងហោចណាស់។”
