សហស្សវត្សរ៍គួរតែជាជំនាន់ដែលមានរឿងមួយ – ថ្លៃហួសហេតុ បន្ទុកបំណុល និងនៅពីក្រោយជានិច្ច។ Jessica Lautz បានតាមដានរឿងនេះអស់ជាច្រើនឆ្នាំ សូម្បីតែធ្វើរបាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំស្តីពី “និន្នាការជំនាន់” ពីតំណែងរបស់នាងជាអនុប្រធានសេដ្ឋវិទូនៅសមាគមជាតិនៃអ្នកអចលនទ្រព្យ។ នាងបាននិយាយថានៅពេលដែលរបាយការណ៍នេះត្រូវបានចេញផ្សាយនៅក្នុងខែមេសា ទ្រព្យសកម្ម ថាយើងបានឈានដល់ចំណុចដែលនេះជាបញ្ហារចនាសម្ព័ន្ធ៖ សហស្សវត្សរ៍វ័យចំណាស់ឥឡូវនេះកំពុងរស់នៅបែប boomer ដែលពួកគេអាចរំពឹងថានឹងមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ ខណៈដែលសមភាគីវ័យក្មេងរបស់ពួកគេមិនមានសំណាងខ្លាំងនោះទេ។
ប៉ុន្តែ Lautz មិនបានដឹងថា អ្នកជំនាញផ្នែកលទ្ធភាពទិញផ្ទះនៅ Federal Reserve Bank of Minneapolis កំពុងធ្វើការលើបញ្ហាដូចគ្នានោះទេ។
កាលពីសប្តាហ៍មុន អ្នកស្រាវជ្រាវនៅ Minneapolis Fed ដឹកនាំដោយ Erik Hembre បានចេញផ្សាយការស្រាវជ្រាវដែលបង្ហាញថា អត្រាម្ចាស់ផ្ទះពិតប្រាកដក្រោមអាយុ 35 ឆ្នាំគឺជិត 22% ជាង 37% ដែលបានរាយការណ៍យ៉ាងទូលំទូលាយ ដូចដែលបានវាស់វែងដោយមេគ្រួសារ ឬថាតើអ្នកជាម្ចាស់ផ្ទះដែលអ្នករស់នៅ។
Lautz បាននិយាយ ទ្រព្យសកម្ម ថានាងបានដើរជុំវិញនិន្នាការដូចគ្នានៅក្នុងការស្រាវជ្រាវជំនាន់របស់នាងផ្ទាល់អស់រយៈពេលជាច្រើនខែ។ នាងបាននិយាយថា៖ «ខ្ញុំរំភើបណាស់ពេលវាចេញមក។ “ពិតណាស់ ខ្ញុំមិនមានគំនិតអ្វីទេ ប៉ុន្តែខ្ញុំគិតថា វាចាប់យកការផ្លាស់ប្តូររបៀបរស់នៅរបស់មនុស្ស ហើយធ្វើវាតាមរបៀបដ៏ឆ្លាតវៃ ដោយមើលទៅអ្នកដែលរស់នៅក្នុងគ្រួសារនោះជាជាងរចនាសម្ព័ន្ធនៃផ្ទះនោះ។” នាងបន្ថែមថា នៅពេលដែលនាងពិតជាជីកកកាយទិន្នន័យ នាងមើលឃើញថា ជនជាតិអាមេរិកដែលមានអាយុក្រោម 35 ឆ្នាំកំពុងត្រូវបានរុញចូលទៅក្នុងស្ថានភាពលំនៅដ្ឋានដែលមិនត្រូវបានគេមើលឃើញក្នុងកម្រិតនេះនៅអាមេរិកក្នុងរយៈពេលជាងមួយសតវត្ស។
ក្រុមពីរ សេដ្ឋកិច្ចពីរ
ឥឡូវនេះ NAR បានបំបែកទិន្នន័យសហស្សវត្សរ៍ជាពីរក្រុម – ពី 36 ទៅ 45 ឆ្នាំនិងអាយុ 27 ទៅ 35 ឆ្នាំ – ដោយសារតែគម្លាតរវាងពួកគេបានក្លាយជាធំពេកក្នុងការរាយការណ៍ជាលេខតែមួយ។ Lautz នៅក្នុងខែមេសាបានហៅវាថាជា “ការបែងចែកច្បាស់លាស់” នៅពេលដែលសហស្សវត្សរ៍វ័យចំណាស់បានក្លាយជាផ្នែកអ្នកទិញដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់បំផុតនិងចំណាយខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាំងមូល។
ប្រាក់ចំណូលគ្រួសារជាមធ្យមរបស់ពួកគេគឺ $132,700; ពួកគេទិញផ្ទះដ៏ធំបំផុតនៃជំនាន់ណាមួយ ដែលមានទំហំជាមធ្យម 2,100 ហ្វីតការ៉េ។ ហើយមានតែ 33% ប៉ុណ្ណោះគឺជាអ្នកទិញលើកដំបូង ដែលមានន័យថាភាគច្រើនមានភាគហ៊ុនរួចហើយ ហើយកំពុងប្រើវាដើម្បីបង្កើនការជួញដូរ ដោយធ្វើតាមរូបមន្តដូចគ្នាដែល boomers បានប្រើអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍។
សហស្សវត្សរ៍វ័យក្មេងនៅតែតស៊ូជាមួយសមរភូមិដែលសមភាគីចាស់ៗរបស់ពួកគេទើបតែបានឈ្នះ — ហើយតួលេខបង្ហាញថាតើគម្លាតនេះមានទំហំប៉ុនណា។ ពួកគេទិញផ្ទះទំហំ 1,600 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលជាគម្លាត 500 ហ្វីតការ៉េពីសមភាគីចាស់របស់ពួកគេ។ ការទូទាត់ចុះជាមធ្យមរបស់ពួកគេគឺ 9% បើប្រៀបធៀបទៅនឹង 13% សម្រាប់សហស្សវត្សរ៍វ័យចំណាស់ 19% សម្រាប់ជំនាន់ 44% នៃសហស្សវត្សរ៍វ័យក្មេងដែលមានការលំបាកក្នុងការសន្សំបាននិយាយថា ប្រាក់កម្ចីរបស់សិស្សបានពន្យារពេលការទិញរបស់ពួកគេ។ ការជួលខ្ពស់រក្សាត្រឡប់មកវិញ 42%; បំណុលកាតឥណទាន 30% ។ វាជាសម្ពាធបីផ្លូវដែលមនុស្សវ័យចំណាស់ Millennials បានគេចផុតពីការទិញមុននេះ។
Lautz បាននិយាយថាការស៊ើបអង្កេតរបស់ Minneapolis Fed មិនត្រឹមតែគូសបញ្ជាក់មិនត្រឹមតែ “ការលំបាកក្នុងការធ្វើឱ្យលំនៅដ្ឋានមានតម្លៃសមរម្យនោះទេ” ប៉ុន្តែលោក Lautz បាននិយាយថា “តើការជួលខ្ពស់អាចមានភាពលំបាកយ៉ាងណានៅក្នុងសហគមន៍ជាច្រើន” ។ វាគូសបញ្ជាក់ថា ខណៈពេលដែលមនុស្សចង់រស់នៅដោយឯករាជ្យ ពួកគេអាចត្រូវបានបង្ខំឱ្យធ្វើការជ្រើសរើសដែលបង្ហាញនៅក្នុងការស្រាវជ្រាវរបស់ Hembres ។ ប៉ុន្តែនាងបានទៅបន្ថែមទៀត ដោយពណ៌នាអំពីបញ្ហានៃក្រុមក្មេងជាងនេះ – មិនមែនជាការពន្យាពេលបណ្តោះអាសន្នទេ ប៉ុន្តែជាការកើតឡើងវិញទៅជាគំរូចាស់ជាងនេះ។
Younger Millennials, ជួប 1900
ទិន្នន័យ NAR បង្ហាញយ៉ាងច្បាស់ថា គ្រួសារកាន់តែច្រើនកំពុងផ្លាស់ទីលំនៅជាមួយគ្នាក្នុងអំឡុងពេលដែលមិនមានលទ្ធភាពគ្រប់គ្រាន់ លោក Lautz បាននិយាយថា ដោយចង្អុលទៅវិបត្តិលំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2008 ។ នោះជាភស្តុតាងយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងទិន្នន័យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះផងដែរ – ជាមួយនឹងស្នាមជ្រួញផ្ទុយគ្នា៖ វាជាគម្លាតជំនាន់ដែលសមហេតុផលនៅពេលអ្នកពិចារណាថា ការស្រាវជ្រាវ Hembre ចាប់យកអ្វីមួយដែលទិន្នន័យ NAR មិនអាច៖ យុវវ័យដែល រស់នៅ នៅក្នុងគ្រួសារពហុជំនាន់ទាំងនេះដោយមិនមានអ្នកទិញ។ នៅពេលដែល Millennials វ័យក្មេងទិញផ្ទះច្រើនជំនាន់ ទិន្នន័យ NAR បង្ហាញថាការសន្សំការចំណាយគឺជាការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ 55% នៃពួកគេ – ច្រើនជាងជំនាន់ផ្សេងទៀត និងជាសញ្ញាប្រាប់ថាតើអ្នកណាកំពុងធ្វើការសម្រេចចិត្តនេះសម្រាប់ហេតុផលហិរញ្ញវត្ថុជាជាងហេតុផលគ្រួសារ។
នៅពេលសួរថាតើនេះមានន័យថាទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យអាមេរិកកាន់តែមានភាពអឺរ៉ុប ឬអាស៊ី ដែលការទិញផ្ទះច្រើនជំនាន់គឺជារឿងធម្មតានោះ Lautz បានឆ្លើយតបថា “ពិតជា”។ នាងបានពណ៌នាថាវាជា “វិធីនៃជីវិតចាស់” ហើយបាននិយាយថាវា “ប្រហែលជានាំយើងត្រលប់ទៅដើមទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1900” ដែលទិន្នន័យបង្ហាញថាគ្រួសារបានរស់នៅក្នុងអត្រាខ្ពស់ជាងនេះ អាស្រ័យលើភាពអាចរកបាន និងតម្លៃផ្ទះ។
ការផ្លាស់ប្តូរជំនាន់ដែល Lautz ពិពណ៌នាមិនមែនជារឿងអំពីមនុស្សវ័យជំទង់ដែលទំនេរនោះទេ។ យោងតាមការសិក្សាចុងក្រោយរបស់ Realtor.com កំណត់ត្រាមនុស្សពេញវ័យ 25.2 លាននាក់ដែលមានអាយុក្រោម 35 ឆ្នាំកំពុងរស់នៅជាមួយឪពុកម្តាយរបស់ពួកគេក្នុងឆ្នាំ 2025 ពោលគឺជិតមួយក្នុងចំនោមបីដែលជាអត្រាមួយដែលឥឡូវនេះបានលើសពីកម្រិតកំពូលនៃសម័យជំងឺរាតត្បាត។ ប្រហែល 70% នៃពួកគេមានការងារធ្វើ ហើយមនុស្សជាច្រើនមានសញ្ញាបត្រសាកលវិទ្យាល័យ។ នេះមិនមែនជាជំនាន់ដែលគេចពីការងារទេ។ វាជាជំនាន់ដែលមានប្រាក់ខែពេញមួយ នៅតែមិនអាចឆ្លើយតបនឹងថ្លៃដើមនៃការរស់នៅឯករាជ្យ ដែលភាគច្រើនដោយសារតម្លៃផ្ទះមធ្យមជាតិចំនួន $430,000 – 34.4% ខាងលើកម្រិត 2019 ហើយស្នើសុំជួលជិត 18% លើសពីបទដ្ឋានមុនការរាតត្បាត។
គន្លងគឺជាអ្វីដែលធ្វើឱ្យពេលវេលាជាប្រវត្តិសាស្ត្រ។ ក្នុងឆ្នាំ 2014 ការស្រាវជ្រាវ Pew បានចងក្រងជាព្រឹត្តិការណ៍ដ៏សំខាន់មួយ: ជាលើកដំបូងក្នុងរយៈពេលជាង 130 ឆ្នាំ មនុស្សពេញវ័យជនជាតិអាមេរិកដែលមានអាយុពី 18 ទៅ 34 ឆ្នាំទំនងជារស់នៅជាមួយឪពុកម្តាយជាងជាមួយប្តីឬប្រពន្ធ ឬដៃគូនៅក្នុងផ្ទះ ដែលជាវេននៃព្រឹត្តិការណ៍មួយ “បានជំរុញជាចម្បងដោយការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃចំណែកនៃយុវជនអាមេរិកាំងជ្រើសរើសទំនាក់ទំនងស្នេហាមុនអាយុ 35 ឆ្នាំ”។ ជាការពិតណាស់ នេះគឺជាសំណួរមាន់ ឬស៊ុត ដែលកំណត់ពីសេដ្ឋកិច្ច វប្បធម៌ និងសង្គមសម័យទំនើបជាច្រើន៖ តើវ័យជំទង់ដែលបន្តដល់អាយុ 35 ឆ្នាំ ដោយសារការផ្លាស់ប្តូរអាកប្បកិរិយាជុំវិញអាពាហ៍ពិពាហ៍ និងការទិញផ្ទះ ឬតើនេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតដែលថាពួកគេអាចមានលទ្ធភាពធ្វើការបន្ទាប់ពី 15 ឆ្នាំ?
ស្រទាប់ប្រាក់ Boomer
Lautz មិនត្រឹមតែវាយតម្លៃអវិជ្ជមានលើស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃឧស្សាហកម្មលំនៅដ្ឋានអន្តរជំនាន់ រួមទាំងការពិតដែលថាទារកកំពុងរីកដុះដាលហាក់ដូចជាកំពុងបង្កើនទំហំផ្ទះរបស់ពួកគេ និងប្រើប្រាស់អត្ថប្រយោជន៍ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេដើម្បីរីកចម្រើន។ Baby boomers ចន្លោះពី 61 ទៅ 70 កំពុងលក់ផ្ទះដែលមានទំហំជាមធ្យម 2,000 ហ្វីតការ៉េ និងទិញផ្ទះដែលមានទំហំជាមធ្យម 2,000 ហ្វីតការ៉េ។ ការផ្លាស់ប្តូរសុទ្ធ៖ សូន្យ។ Baby boomers ដែលមានអាយុចន្លោះពី 71 ទៅ 79 ឆ្នាំ មានទំហំត្រឹមតែ 100 ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។ ការកាត់បន្ថយដ៏សមហេតុសមផលកើតឡើងចំពោះអ្នកលក់ដែលមានអាយុចាប់ពី 80 ឆ្នាំឡើងទៅប៉ុណ្ណោះ ហើយសូម្បីតែពួកគេផ្តល់ឱ្យវិញត្រឹមតែ 300 ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។
Lautz បាននិយាយថា “ពួកគេចង់ទុកកន្លែងទំនេររបស់ពួកគេ ហើយនោះអាចដោយសារតែពួកគេចូលចិត្តរបស់របររបស់ពួកគេ ឬពួកគេចង់ធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះសម្រាប់គ្រួសាររបស់ពួកគេសម្រាប់ថ្ងៃឈប់សម្រាក” ។ អាយុកាលដ៏ទំនើប ដែលនៅក្នុងនោះ ទារកដែលរីកធំធាត់រស់នៅរាប់ទសវត្សរ៍ក្នុងការចូលនិវត្តន៍ ហើយប្រឈមមុខនឹងការចំណាយដ៏ធំសម្បើមនៅពេលពួកគេផ្លាស់ទៅផ្ទះចូលនិវត្តន៍ គឺជា “អ្នករួមចំណែកដ៏ធំ” ចំពោះភាពស្វាហាប់នេះ នាងបានបន្ថែមថា រួមជាមួយការពិតដែលថា ទារកដែលរីកធំធាត់ជាច្រើនធ្វើការដល់អាយុចាស់។ លោកស្រីបានបន្ថែមថា ទិន្នន័យនេះក៏បង្ហាញផងដែរថា អ្នករីកចំរើនមួយចំនួនកំពុងទទួលស្គាល់បញ្ហាប្រឈមនៃលទ្ធភាពទទួលបានរបស់កូន និងចៅរបស់ពួកគេ ហើយកំពុងទិញផ្ទះពហុជំនាន់។
ជាការពិតណាស់ នាងបានពន្យល់ថា “ជំនាន់សាំងវិច” គឺជាជំនាន់ “ពួកគេឈានចូលដល់អាយុ 40 ឆ្នាំ ហើយ Millennials ដែលមានវ័យចំណាស់អាចមានឪពុកម្តាយដែលមានវ័យចំណាស់ដើម្បីថែទាំក្នុងស្ថានភាពនេះ” ។
Lautz មិនមែនទុទិដ្ឋិនិយមទាំងស្រុងនោះទេ។ អត្រាកម្មសិទ្ធិផ្ទះរបស់ Generation Z គឺខ្ពស់ជាងបន្តិចនៃសហស្សវត្សរ៍ដែលមានអាយុដូចគ្នា ដែលពួកគេសន្មតថាជាផ្នែកនៃការប្រើប្រាស់កាន់តែច្រើននៃកម្មវិធីជំនួយរបស់រដ្ឋាភិបាលសម្រាប់ការទិញផ្ទះ។ នាងបាននិយាយថា៖ «ការមើលទិន្នន័យនេះលើកទឹកចិត្តខ្ញុំ»។ ប៉ុន្តែនាងមិនអាចទស្សន៍ទាយពីការបំបែកគំរូសម្រាប់ជំនាន់ Z តែម្នាក់ឯងទេ។
Lautz បាននិយាយថា “វានឹងមិនដូចជាយើងនឹងបិទកុងតាក់ពេញមួយយប់ ហើយឃើញទីផ្សារអចលនទ្រព្យខុសគ្នានៅថ្ងៃស្អែកនោះទេ”។ ការសាងសង់លំនៅឋានដែលមានទំហំតូច និងសមរម្យជាងនេះឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់នឹងចំណាយពេលប្រហែលមួយទសវត្សរ៍ ហើយចំនួនប្រជាជនដែលមានវ័យចាស់ជរាដែលនៅទីបំផុតការចាកចេញពីផ្ទះធំជាងគឺ “មិនមែនជាដំណោះស្រាយទេ” ។
ពាក្យ “សហស្សវត្សរ៍” ជំនាន់នេះមានភាពងងឹតងងុលជាងការបង្ហាញ។ រឿងពិតមិនមែនមួយជំនាន់ដើរក្រោយឬតាមទាន់ទេ។ វាជាខ្សែបន្ទាត់កំហុសដែលរត់នៅកណ្តាល – ម្ខាងកសាងទ្រព្យសម្បត្តិតាមរយៈសមធម៌ និងរូបភាពការ៉េ ម្ខាងទៀតត្រលប់ទៅជាមួយគ្រួសារវិញតាមគំរូដែលជីដូនជីតារបស់ពួកគេនឹងរកឃើញមិនគួរឱ្យកត់សម្គាល់។
