ដូចដែល Generation Z កំពុងនាំយកមកវិញនូវសោភ័ណភាព Tuscan Mom និង McMansion នៃទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 80 ការពិតដ៏អាក្រក់គឺថាផ្ទះថ្មីពិតជាកាន់តែតូចជាងមុន និងមានតម្លៃថ្លៃជាង។
ផ្ទះថ្មីជាមធ្យមនៅអាមេរិកឥឡូវនេះមានទំហំ 2,175 ហ្វីតការ៉េ ដែលជាការថយចុះ 5.6% ពីកម្រិតកំពូលរបស់វានៅក្នុងខែកុម្ភៈ 2019 នេះបើយោងតាមរបាយការណ៍ថ្មីមួយពី NewHomeSource ទ្រព្យសកម្ម. នោះហើយជាទំហំប្រហែល 125 ហ្វីតការ៉េដែលបាត់បង់នៅក្នុងផ្ទះថ្មីធម្មតាមួយក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយឆ្នាំ ទំហំនៃការិយាល័យផ្ទះ ឬបន្ទប់ភ្ញៀវ។ ច្រើនជាង 80% នៃទីផ្សារលំនៅឋានកំពូលទាំង 50 បានជួបប្រទះនឹងការធ្លាក់ចុះនៃទំហំផ្ទះជាមធ្យមនៅចន្លោះឆ្នាំ 2019 និង 2025។ ទោះបីជាផ្ទះធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ក៏តម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង — តម្លៃផ្ទះគ្រួសារតែមួយជាមធ្យមបានកើនឡើងជិត 48% ចន្លោះឆ្នាំ 2019 និង 2024 នេះបើយោងតាមមជ្ឈមណ្ឌលរួមសម្រាប់ការសិក្សាលំនៅដ្ឋានរបស់សាកលវិទ្យាល័យ Harvard ។
Ali Wolf ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៅ Zonda និង NewHomeSource បាននិយាយថា “ខ្ញុំនៅតែលឺមនុស្សនិយាយអំពីទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន ហើយនិយាយថា អូ វត្ថុតែមួយគត់ដែលត្រូវបានសាងសង់គឺ McMansions” ។ ទ្រព្យសកម្ម។ “ទិន្នន័យដែលអ្នកឃើញគឺពិតជាផ្ទុយស្រឡះ។”
នេះគឺជាសញ្ញាចុងក្រោយបំផុតនៃការធ្លាក់ចុះនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ – តិចជាងសម្រាប់កាន់តែច្រើន – បាតុភូតដែលបានវាយប្រហារទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគច្រើននៅសហរដ្ឋអាមេរិក ដោយសារតម្លៃសម្រាប់ផ្ទះសំណង់ថ្មីនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ ផ្ទះថ្មីមានទំហំតូចជាង ប៉ុន្តែមានតម្លៃថ្លៃជាងមុនពេលជំងឺរាតត្បាត។
Wolf បានសរសេរនៅក្នុងរបាយការណ៍ថា “ទំហំបច្ចុប្បន្នគឺជាអថេរដែលអាចបត់បែនបានបំផុតក្នុងការទិញផ្ទះ”។ “នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ និងតម្លៃកម្ចីនៅតែខ្ពស់ អ្នកទិញធ្វើការសម្រុះសម្រួល ហើយជាធម្មតាទំហំការ៉េគឺជារឿងដំបូងគេដែលត្រូវទៅ។”
Wolf បាននិយាយថាការសម្របសម្រួលនេះប៉ះពាល់ដល់ភាគីទាំងពីរ ទ្រព្យសកម្ម. មានរលកនៃអ្នកទិញដំបូងដែលសម្លឹងចូលទីផ្សារដោយជំរុញអ្នកសាងសង់ឱ្យសាងសង់ផ្ទះតូចជាងតម្លៃថោក។ ប៉ុន្តែពួកគេក៏ជាអ្នកទិញដូចគ្នាដែរ ដែលកំពុងជួបការលំបាកបំផុតក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដោយសារអត្រាប្រាក់កម្ចី និងតម្លៃនៅតែខ្ពស់ បើធៀបនឹងសម័យជំងឺរាតត្បាត។ អ្នកទិញដែលនៅតែបិទការចរចារ ច្រើនតែជាអ្នកមានដែលចង់បានផ្ទះធំជាង ហើយមិនត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយអត្រាកម្ចី 5% ឬ 7% នោះទេ។
លោក Wolf បាននិយាយថា “ខ្ញុំមិនអាចមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះបានទេ ហើយផ្ទះដែលខ្ញុំអាចមានលទ្ធភាពទិញបានកាន់តែតូចទៅៗ” Wolf បាននិយាយដោយពណ៌នាការខកចិត្តរបស់អ្នកទិញ។ “វាស្ទើរតែគ្រាន់តែជា “ហេតុអ្វីបានជាខ្ញុំមិនអាចមានអ្វីគ្រប់យ៉ាង” អំពីទីផ្សារ។
អ្នកសាងសង់ខ្លួនឯងក៏ស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធពីតម្លៃសម្ភារៈខ្ពស់ កង្វះកម្លាំងពលកម្មដែលកំពុងបន្ត និងការលក់យឺត។ Wolf បាននិយាយថា វីដេអូការ៉េគឺជារឿងមួយក្នុងចំណោមរឿងមួយចំនួនដែលពួកគេអាចគ្រប់គ្រងបាន។ អ្នកស្រីបាននិយាយថាពីមុន ផ្ទះថ្មីតម្លៃ 350,000 ដុល្លារ ឬតិចជាងនេះ (ជួរតម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ផ្ទះ) មានចំនួន 42% នៃផ្ទះថ្មីទាំងអស់ដែលបានសាងសង់។ ឥឡូវនេះពួកគេបង្កើតបានប្រហែល 21% ។
ហេតុអ្វីបានជាផ្ទះថ្មីក្លាយជាតូចជាង ប៉ុន្តែមិនអាក្រក់ជាងនេះទេ។
ជាការពិតណាស់ ផ្ទះតូចៗមិនមានន័យថាផ្ទះកាន់តែអាក្រក់នោះទេ។ អ្នកសាងសង់កាន់តែឆ្លាតវៃ និងមានធនធានកាន់តែច្រើន នៅពេលនិយាយអំពីការប្រើប្រាស់សម្ភារៈតិច និងទំហំការងារតិច។
ខណៈពេលដែលអ្នកសាងសង់ធ្លាប់បានទាញផែនការជាន់មួយចេញពីតុដេករបស់ពួកគេ ហើយសាងសង់វាឡើងវិញដូចជាម៉ាស៊ីន Wolf និយាយថា សព្វថ្ងៃនេះមនុស្សជាច្រើនកំពុងធ្វើការជាមួយក្រុមហ៊ុនស្ថាបត្យកម្មដើម្បីកាត់បន្ថយទំហំដែលខ្ជះខ្ជាយ ហើយគិតឡើងវិញពីរបៀបដែលផ្ទះដំណើរការ។
វាគឺជាការបន្តនៃអ្វីដែល John Burns Research & Consulting ក្នុងឆ្នាំ 2024 ហៅថា “ការស្លាប់នៃសាលធំ” ដែលស្មើនឹងការលុបបំបាត់កន្លែងចរាចរជាជាងកាត់បន្ថយចន្លោះដែលប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង។ ពួកគេសម្រេចបាននេះដោយការរចនាផ្ទះដែលមានសាលតិច និងកន្លែងដែលអាចបត់បែនបាន។
JBREC បានសរសេរនៅក្នុងរបាយការណ៍ស្ថាបត្យកម្ម និងការរចនាលំនៅដ្ឋានសហរដ្ឋអាមេរិកឆ្នាំ 2024 របស់ខ្លួនថា “អ្វីៗទាំងអស់ដែល Tetris យើងបានលេងក្នុងទសវត្សរ៍ទី 90 បានបញ្ចប់ហើយ។ ជំនួសឱ្យការបង្រួមបន្ទប់ដើម្បីកាត់បន្ថយទំហំទាំងមូលនៃផ្ទះ យុទ្ធសាស្ត្រទូទៅដែលត្រូវបានប្រើដោយអ្នករចនាស្ថាបត្យកម្មរបស់យើងគឺដើម្បីលុបបំបាត់កន្លែងទំនេរដែលមិនចាំបាច់” ។ “ជាសំខាន់ ពួកយើងបានកំណត់កន្លែងដែលមានមុខងាររួមគ្នា ដោយលុបបំបាត់ការខ្ជះខ្ជាយការ៉េនៅក្នុងតំបន់ដែលមិនមានមុខងារដូចជា សាលធំជាដើម”។
និន្នាការនៃការបង្រួមផ្ទះថ្មីក៏មិនមានលក្ខណៈដូចគ្នាទាំងស្រុងនៅទូទាំងទីផ្សារសហរដ្ឋអាមេរិកនៅភាគអាគ្នេយ៍ ហើយរដ្ឋតិចសាស់គឺជាអ្នកនាំមុខក្នុងការធ្លាក់ចុះ ដោយ Charlotte និង Raleigh នីមួយៗបានធ្លាក់ចុះប្រហែល 10% (ប្រហែល 250 ហ្វីតការ៉េ) ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2019 នេះបើយោងតាមរបាយការណ៍របស់ NewHomeSource ។ Wolf បានចង្អុលបង្ហាញថា “Houston និង Dallas ធ្លាប់ទទួលបានផ្ទះដ៏ធំទាំងនេះ” ប៉ុន្តែឥឡូវនេះស្ថិតក្នុងចំណោមទីផ្សារដែលមានការថយចុះដ៏ធំបំផុតនៃទំហំផ្ទះ។ នោះដោយសារតែពួកគេកំពុងស្វែងរកអ្នកសាងសង់ “ការផ្លាស់ប្តូរប្រកបដោយការច្នៃប្រឌិត” ដែលកំពុងបង្កើតការរចនាផ្ទះដែលពួកគេពិតជាចំអកឱ្យរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ា។
លោក Wolf បាននិយាយថា “រដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាបានក្លាយទៅជារឿងកំប្លែងដែលកំពុងដំណើរការនៅក្នុងឧស្សាហកម្មសំណង់ ដែលពួកគេនិយាយថា “អូ រដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ា មានបទប្បញ្ញត្តិជាច្រើន មានដែនកំណត់ជាច្រើនលើការសាងសង់ផ្ទះថ្មី” ។ “ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកអ្នកសាងសង់នៅរដ្ឋផ្លរីដា និងអ្នកសាងសង់នៅរដ្ឋតិចសាស់ឥឡូវនេះកំពុងនិយាយថា “មិនអីទេ យើងដឹងថាយើងបានសើចចំអកឱ្យពួកគេកាលពីអតីតកាល ប៉ុន្តែតើមនុស្សកំពុងធ្វើអ្វីនៅរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ា? ដោយសារតែរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាជាមូលដ្ឋាននាំមុខគេក្នុងការរចនាថ្មី”។
ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មានតែទីផ្សារអចលនទ្រព្យធំជាងគេចំនួន 9 ក្នុងចំណោម 50 នៅសហរដ្ឋអាមេរិកប៉ុណ្ណោះដែលឃើញទំហំកើនឡើង ស្ទើរតែទាំងអស់នៅលើឆ្នេរសមុទ្រ។ ទីក្រុងញូវយ៉កបានឃើញការកើនឡើងដ៏ធំបំផុតនៅទូទាំងប្រទេសនៅ 11% ដែលជាភាពខុសគ្នាដែលរបាយការណ៍នេះសន្មតថាអ្នកទិញដែលមានភាគហ៊ុនកាន់តែច្រើន ប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ និងការពឹងផ្អែកតិចលើការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន។
របៀបដែលអ្នកសាងសង់ប្រើប្រាស់ការលើកទឹកចិត្តដើម្បីលក់ផ្ទះតូចៗ
ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ការសាងសង់ផ្ទះតូចៗ មិនបានដោះស្រាយវិបត្តិលទ្ធភាពទិញផ្ទះនៅសហរដ្ឋអាមេរិកភ្លាមៗនោះទេ។ ដើម្បីលក់ផ្ទះតូចៗ អ្នកសាងសង់ពឹងផ្អែកខ្លាំងលើការលើកទឹកចិត្ត។
លោក Wolf បាននិយាយថា ក្រៅពីការទិញកម្ចីទិញវិញ និងជួយក្នុងការចំណាយបិទនោះ Wolf មួយចំនួនក៏កំពុងដាក់អំណោយផងដែរ — ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ឥតគិតថ្លៃ ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់រចនាស្ទូឌីយោ សូម្បីតែអាងហែលទឹក — ដើម្បីទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកទិញ។ នាងបាននិយាយថា ការចាប់នេះគឺស្ថិតនៅជាមួយអ្នកម៉ៅការ មិនមែនអ្នកប្រើប្រាស់នោះទេ។
Wolf បាននិយាយថា “វាស្តាប់ទៅអស្ចារ្យណាស់ ហើយខ្ញុំគិតថាមនុស្សជាច្រើនកំពុងឆ្ងល់ថាតើអ្វីទៅជាការចាប់បាន? ពីព្រោះឥឡូវនេះអ្នកដឹងថាវាស្តាប់ទៅស្ទើរតែល្អណាស់ដើម្បីក្លាយជាការពិត” ។ «ហើយនោះគឺដោយសារតែតម្រូវការលំនៅឋានមានការយឺតយ៉ាវជាយូរមកហើយដែលការចាប់បានស្ថិតនៅជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មិនមែនអ្នកប្រើប្រាស់»។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អ្នកទិញលើកដំបូង ផ្ទះថ្មីដែលមានទំហំតូចជាង អាចនៅតែជាមធ្យោបាយងាយស្រួលក្នុងការចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ហានិភ័យគឺថាអ្នកទិញត្រូវបានជាប់គាំងក្នុងអត្រាទិញវិញទាប ហើយមានការលំបាកក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់នៅតែខ្ពស់។
លោក Wolf បាននិយាយថា “ប្រសិនបើនរណាម្នាក់ទិញផ្ទះនៅថ្ងៃនេះជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ចុះ 5% ហើយអត្រាការប្រាក់មិនធ្លាក់ចុះក្នុងរយៈពេលពីរបីឆ្នាំ ពួកគេអាចនឹងជាប់គាំងតិចតួចនៅក្នុងផ្ទះនោះ” ។
