ប្រសិនបើ ក ទីប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ បានមើលថែរក្សាអតិថិជនរបស់គាត់អស់រយៈពេល 15 ឬ 20 ឆ្នាំ ផ្លូវជាក់លាក់កើតឡើងម្តងទៀត។ អ្វីដែលដំណើរការ – ការប្រមូលផ្តុំទ្រព្យសម្បត្តិ ការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពពន្ធ ការផ្ទេរប្រាក់ដែលបានរៀបចំ – តែងតែមានចំណុចចាប់ផ្តើមដូចគ្នា៖ ក ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដំបូង ប្តេជ្ញាចិត្តឆាប់ត្រូវបានរៀបចំឡើងចាប់ពីហត្ថលេខាតទៅជុំវិញប្រព័ន្ធពន្ធដារដែលមានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា និងជើងមេឃដ៏វែង។ មុននឹងធ្វើពិពិធកម្មទៅក្នុងការធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត មុនពេល SCPIs មុនពេលនោះ។ ផែនការចូលនិវត្តន៍។
សម្រាប់ Jordan Sarralié អ្នកប្រឹក្សាផ្នែកគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិនៅ Orléansការសង្កេតមិនមែនជាមនោគមវិជ្ជាទេ៖ វាកើតឡើងដោយសារយន្តការនៃហិរញ្ញប្បទាន។ “អចលនទ្រព្យដំបូងដែលបានទិញនៅអាយុ 30 ឆ្នាំច្រើនតែមានតម្លៃច្រើនជាងនៅអាយុ 50 ឆ្នាំជាង 20 ឆ្នាំនៃការបង់ប្រាក់នៅលើ PEA ។ មិនមែនដោយសារអចលនទ្រព្យធ្វើឱ្យប្រសើរជាងទីផ្សារហ៊ុនទេ ព្រោះយើងខ្ចីដើម្បីទិញវា»។ អិលអានុភាពនៃ ឥណទានមិនអាចចូលទៅក្នុងការវិនិយោគហិរញ្ញវត្ថុបែបប្រពៃណី បំប្លែងសមត្ថភាពសន្សំតិចតួចទៅជាទ្រព្យសម្បត្តិដ៏សំខាន់។
ហេតុអ្វីបានជាអចលនទ្រព្យនាំមុខឥដ្ឋប្រវត្តិសាស្ត្រផ្សេងទៀត?
- ឋានានុក្រមដែលបានសង្កេតដោយ CGPs មិនមែនជាការចៃដន្យទេ។ អចលនទ្រព្យគឺ ទ្រព្យសកម្មតែមួយគត់ដែលធនាគារចង់ផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានលើឥណទាន. គ្មានស្ថាប័នផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញ PEA ធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត ឬ PER ទេ។ “អចលនទ្រព្យគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិតែមួយគត់ដែលធនាគារមានឆន្ទៈក្នុងការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន។ វាគឺជាយន្តការនេះដែលផ្លាស់ប្តូរអ្វីគ្រប់យ៉ាង»។សង្ខេប Jordan Sarralié។ ប្រាក់កម្ចីធ្វើការសម្រាប់អ្នកសន្សំ។ ក្នុងរយៈពេលពីដប់ប្រាំទៅម្ភៃឆ្នាំ ការជួលគ្របដណ្តប់ផ្នែកសំខាន់នៃការទូទាត់ប្រចាំខែ ហើយទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងផ្ទៃខាងក្រោយ។
- មេកានិកដែលមិនសូវស្គាល់ទីពីរគឺ ការសន្សំដោយបង្ខំ. ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាមទារការទូទាត់ប្រចាំខែដោយស្វ័យប្រវត្តិ ដែលកើតឡើងមុនពេលអាជ្ញាកណ្តាលអតិថិជន។ វាជាឥទ្ធិពលផ្លូវចិត្តដ៏ធំ»។អតិថិជនជោគជ័យជាច្រើនរបស់ខ្ញុំប្រាប់ខ្ញុំដូចគ្នា។ បើគ្មានការបញ្ចាំទេ ពួកគេនឹងមិនអាចសន្សំបានច្រើននោះទេ»។សង្កេតមើលទីប្រឹក្សា។ សម្រាប់និយោជិតដែលមានអាយុពី 28 ទៅ 35 ឆ្នាំ បង្អួចមានតម្លៃថោកជាង លក្ខខណ្ឌកម្ចីវែង (អាយុ 20 ទៅ 25 ឆ្នាំ) នៅតែអាចចូលប្រើបាន មិនដូចទម្រង់ចាស់ទេ។
- ឥទ្ធិពលទីបីដែលជាយុទ្ធសាស្ត្របំផុតគឺ ពេលវេលាដែលមានសម្រាប់ការកែតម្រូវ. “កំហុសជាមួយ 30 អាចត្រូវបានធ្វើឱ្យត្រឹមត្រូវ; នៅអាយុ 55 ឆ្នាំ យុទ្ធសាស្ត្រទាំងមូលមានទម្ងន់លើនាង។ព្រមាន Jordan Sarralié។ ការចាប់ផ្តើមវិធីសាស្រ្តទ្រព្យសកម្មដំបូងមិនការពារអ្នកពីការធ្វើឱ្យមានកំហុសនោះទេ – វាផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវពេលវេលាដើម្បីលក់បន្ត ធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពឡើងវិញ និងបន្ថែមប្លុកអគារផ្សេងទៀត (ការធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត, PER, SCPI) ដោយមិនមានការផ្ទេរពន្ធ ឬមានផ្តេកវិនិយោគមិនគ្រប់គ្រាន់។
- ទីបំផុតឥទ្ធិពលទីបួន ការការពាររបស់ ធានារ៉ាប់រង ឥណទាន. “ប្រសិនបើអ្នកប្រើឥណទាន យកការធានារ៉ាប់រងចេញដើម្បីរ៉ាប់រងវា។ នៅពេលអ្នកចុះហត្ថលេខាលើប្រាក់កម្ចី អ្នកមានសុខភាពល្អ ប៉ុន្តែយើងមិនដឹងថាតើជីវិតមានអ្វីខ្លះសម្រាប់យើងទេ។ នេះមានន័យថាធាតុរក្សាត្រូវបានការពារ។ អ្នកនឹងមិនមានការការពារបែបនេះនៅលើទីផ្សារហ៊ុនឡើយ»។
សំណួរបីដែលត្រូវសួរខ្លួនឯងមុនពេលចុះហត្ថលេខា
សំណួរទីមួយទាក់ទងនឹង ប្រព័ន្ធពន្ធ។ តើវាឆ្លើយតបទៅនឹងតង្កៀបពន្ធរឹមរបស់អ្នកទេ? គ្រោងការណ៍លើកលែងពន្ធដែលមានគោលបំណងសម្រាប់អ្នកជាប់ពន្ធនៅក្នុងតង្កៀបពន្ធ 41% បាត់បង់ចំណាប់អារម្មណ៍ភាគច្រើនរបស់វានៅក្នុងតង្កៀបពន្ធ 11% ។ អាក្រក់ជាងនេះទៅទៀត គាត់អាចធ្វើបាន ចាក់សោទ្រព្យសម្បត្តិរយៈពេល 9 ឆ្នាំ។ ក្នុងនាមអត្ថប្រយោជន៍ពន្ធ ដែលមិនដែលសម្រេចបានពេញលេញ។ “ប្រព័ន្ធមិនល្អមានន័យថាទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានរារាំងអស់រយៈពេលប្រាំបួនឆ្នាំ។ និងយុទ្ធសាស្ត្រប្រាំបួនឆ្នាំដែលមិនអាចអនុវត្តបាន”ព្រមាន Jordan Sarralié។ ច្បាប់គឺត្រូវជ្រើសរើសប្រព័ន្ធបន្ទាប់ពីវិភាគទម្រង់ពន្ធរបស់ខ្លួន មិនមែនវិធីផ្សេងទៀតទេ។
សំណួរទីពីរទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រង។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងសហគមន៍រស់នៅដែលមានជំនួយ នៅក្នុង SCPI ឬស្ថិតក្រោមការរៀបចំ turnkey អ្នកគ្រប់គ្រងតែងតែមានទម្ងន់ច្រើនជាងពន្ធ។ “ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅក្នុងសហគមន៍រស់នៅដែលមានជំនួយ ឬតាមរយៈ SCPI វាគឺជាអ្នកគ្រប់គ្រងដែលបង្កើតបាន 80% នៃប្រាក់ចំណេញជាក់ស្តែង មិនមែនការបង់ពន្ធនោះទេ។សង្កត់ធ្ងន់លើ CGP ។ កន្លែងជួលដែលអូសបន្លាយពេលទំនេរ ការជាប់គាំងក្រៅការគ្រប់គ្រង ឬការជួលពាណិជ្ជកម្មដែលចរចារមិនបានល្អ អាចលុបបំបាត់អត្ថប្រយោជន៍ពន្ធទាំងស្រុង ដែលជាមូលដ្ឋាននៃប្រតិបត្តិការ។ កំណត់ត្រារយៈពេលដប់ឆ្នាំ និងភាពរឹងមាំផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងមានតម្លៃច្រើនជាងខិត្តប័ណ្ណលក់។
សំណួរទីបីទាក់ទងនឹងបញ្ហា តំបន់ភូមិសាស្ត្រ។ តើអាចសម្រេចបានដោយគ្មានអត្ថប្រយោជន៍ពន្ធទេ? នេះគឺជាអន្ទាក់ដែល CGPs ឃើញញឹកញាប់បំផុត។ “ប្រព័ន្ធពន្ធត្រឹមត្រូវនៅក្នុងទីក្រុងខុសនាំទៅរកលទ្ធផលដ៏អាក្រក់បំផុត៖ ចន្លោះប្រហោងពន្ធដែលយើងត្រូវរក្សាទុក ដើម្បីជៀសវាងការសងវាវិញ»។សង្ខេប Jordan Sarralié។ អចលនទ្រព្យត្រូវតែអាចជួល និងលក់បន្តបាន។ ដោយគ្មានដងថ្លឹងគ្រប់គ្រងផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យបុរាណ៖ ភាពតានតឹងការជួល ប្រជាសាស្រ្ត សក្ដានុពលសេដ្ឋកិច្ច ភាពងាយស្រួល។ ប្រសិនបើដំណើរការនេះមានសុពលភាពត្រឹមតែតាមរយៈការលើកលែងពន្ធនោះ វាមិនត្រូវបានអនុវត្តទេ។
