អ្នកទិញផ្ទះនៅអាមេរិកមិនអាចឈប់សម្រាកបានទេ។
យោងតាមទិន្នន័យដែលបានចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 4 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2026 ដោយ Freddie Mac ដែលជាក្រុមហ៊ុនវេចខ្ចប់ និងលក់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ អត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញផ្ទះរយៈពេល 30 ឆ្នាំគឺនៅកម្រិតខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្នលើសពី 6% ហើយឥឡូវនេះជាមធ្យម 6.48% ។ នោះជាបញ្ហាមួយទៀតសម្រាប់ជនជាតិអាមេរិកដែលចង់ទិញផ្ទះ ឬបញ្ចាំប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្នរបស់ពួកគេ ដែលត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ដូចគ្នា។ វាក៏ជាការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងចាប់តាំងពីខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2026 នៅពេលដែលការចំណាយលើការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ការបញ្ចាំរយៈពេល 30 ឆ្នាំបានធ្លាក់ចុះដល់ទៅ 6% ។
ការបញ្ចាំដ៏ថ្លៃៗកំពុងធ្វើឱ្យមានភាពតានតឹងលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាំងមូល ដែលមិនបានកត់សម្គាល់ដោយប្រធានាធិបតី Donald Trump ។ គាត់បានធ្វើយុទ្ធនាការដ៏ខ្លាំងក្លាមួយ ដើម្បីដាក់សម្ពាធដល់ធនាគារកណ្តាលសហព័ន្ធ ដែលកំណត់អត្រាការប្រាក់រយៈពេលខ្លី ដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់បន្ថែមទៀត។ ប្រធានធនាគារកណ្តាលថ្មី Kevin Warsh ក៏កំពុងជំរុញការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ផងដែរ ចាប់តាំងពីការតែងតាំងរបស់គាត់ដោយ Trump ដែលជាការចាកចេញពីជំហរប្រឆាំងនឹងអតិផរណាពីមុនរបស់គាត់។
ក្នុងនាមជាសាស្ត្រាចារ្យផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ខ្ញុំត្រូវបានគេសួរថា ហេតុអ្វីបានជាអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះកើនឡើង បើទោះបីជា Fed បានរក្សាអត្រាថេរបន្ទាប់ពីការកាត់បន្ថយជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងឆ្នាំ 2024 និង 2025។ ជាការពិត ធនាគារកណ្តាលមានការគ្រប់គ្រងតិចតួចលើការចំណាយលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ហើយជនជាតិអាមេរិកអាចជាប់គាំងជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលយូរ។
តើ Fed អាចគ្រប់គ្រងអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានប៉ុន្មាន?
មិនច្រើនទេ។
ធនាគារកណ្តាលមានឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់លើអត្រាមូលនិធិសហព័ន្ធ ដែលជាអត្រាការប្រាក់រយៈពេលខ្លីដែលធនាគារគិតថ្លៃគ្នាទៅវិញទៅមកសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីពេញមួយយប់។ មនុស្សជាច្រើនសន្មត់ថាអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះផ្លាស់ទីក្នុងដំណាក់កាលជាប់គាំងជាមួយនឹងការសម្រេចចិត្តរបស់ Fed ប៉ុន្តែការពិតពួកគេត្រូវបានកំណត់ជាចម្បងដោយទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ។
ហ៊ីប៉ូតែករយៈពេល 30 ឆ្នាំគឺជាទ្រព្យសកម្មរយៈពេលវែង។ វិនិយោគិនដែលទិញប្រាក់កម្ចីទាំងនេះ ដោយផ្ទាល់ ឬតាមរយៈមូលបត្រដែលគាំទ្រដោយកម្ចីទិញផ្ទះ ធ្វើការសម្រេចចិត្តដោយផ្អែកលើអ្វីដែលពួកគេជឿថាអតិផរណា កំណើនសេដ្ឋកិច្ច បំណុលជាតិ និងអត្រាការប្រាក់នឹងមើលទៅដូចក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខនេះ។
ដូច្នេះ តើអ្វីដែលប៉ះពាល់ដល់អត្រាកម្ចីទិញផ្ទះ?
អតិផរណាគឺជាកត្តាមួយក្នុងចំណោមកត្តាធំបំផុត។ ទោះបីជាអតិផរណាបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងចាប់តាំងពីការឡើងដល់កំពូលក្នុងឆ្នាំ 2022 និង 2023 ក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគនៅតែមិនប្រាកដប្រជាអំពីពេលដែលវានឹងត្រលប់ទៅគោលដៅរយៈពេលវែងផ្លូវការរបស់ Fed 2% ជាពិសេសដោយសារតម្លៃប្រេងខ្ពស់ និងជម្លោះដែលកំពុងបន្តជាមួយប្រទេសអ៊ីរ៉ង់។
ភាពមិនប្រាកដប្រជានេះមានសារៈសំខាន់ ពីព្រោះនៅពេលដែលអ្នកឱ្យខ្ចីយកប្រាក់កម្ចីក្នុងអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំ ពួកគេកំពុងភ្ជាប់ដើមទុនរបស់ពួកគេអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍។ ប្រសិនបើអតិផរណាប្រែទៅជាខ្ពស់ជាងការរំពឹងទុក ការទូទាត់នាពេលអនាគតដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទទួលបាននឹងមានតម្លៃតិចជាងបើធៀបនឹងអំណាចទិញពិតប្រាកដ។ ដើម្បីប៉ះប៉ូវហានិភ័យនេះ វិនិយោគិនទាមទារឱ្យមានការត្រឡប់មកវិញខ្ពស់សម្រាប់ការចំណាយខ្ពស់នៃការខ្ចី។ ហានិភ័យកាន់តែខ្ពស់ ការត្រឡប់មកវិញកាន់តែខ្ពស់។
កត្តាសំខាន់មួយទៀតគឺការខ្ចីប្រាក់សហព័ន្ធ។ ទស្សនវិស័យថវិការយៈពេលវែងពីអ្នកជំនាញឯករាជ្យនៃការិយាល័យថវិកាសភាសន្មតថានឹងបន្តមានឱនភាពសហព័ន្ធខ្ពស់ និងកម្រិតបំណុលកើនឡើងនៅក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខនេះ។ ច្បាប់ស្តីពីពន្ធ និងច្បាប់អន្តោប្រវេសន៍របស់លោក Trump ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយសភាដែលគ្រប់គ្រងដោយសាធារណរដ្ឋនៅឆ្នាំ 2025 ត្រូវបានគេប៉ាន់ប្រមាណថានឹងបង្កើនឱនភាពសហព័ន្ធចំនួន 3.4 ពាន់ពាន់លានដុល្លារនៅឆ្នាំ 2034 ។
ដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ឱនភាពនេះ រតនាគារសហរដ្ឋអាមេរិកត្រូវតែចេញបំណុលយ៉ាងច្រើនដោយការលក់ប័ណ្ណរតនាគារ និងមូលបត្រផ្សេងទៀត។ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់មូលបត្របំណុលរដ្ឋាភិបាលកើនឡើង វិនិយោគិនអាចត្រូវការទិន្នផលខ្ពស់ជាងមុន ដើម្បីសម្រួលដល់ការផ្គត់ផ្គង់បន្ថែមនេះ។ ហើយដោយសារតែទិន្នផលរតនាគារបម្រើជាគោលសម្រាប់ប្រភេទផ្សេងៗនៃការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់នៅទូទាំងសេដ្ឋកិច្ច អត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះតែងតែផ្លាស់ទីជាមួយពួកគេ។ ជាពិសេស អត្រាកម្ចីទិញផ្ទះមាននិន្នាការតាមដានទិន្នផលរតនាគារសហរដ្ឋអាមេរិករយៈពេល 10 ឆ្នាំយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាងអត្រាមូលនិធិសហព័ន្ធ។
តើអ្វីផ្សេងទៀតប៉ះពាល់ដល់អត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ?
ការបន្ថែមស្រទាប់នៃភាពស្មុគស្មាញមួយទៀតគឺ មូលបត្រដែលគាំទ្រដោយកម្ចីទិញផ្ទះ ដែលត្រូវបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាកញ្ចប់ដែលបានលក់ទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគ ហើយមិនស្ថិតនៅលើតារាងតុល្យការរបស់អ្នកឱ្យខ្ចីនោះទេ។ វិនិយោគិនដែលជាម្ចាស់មូលបត្រទាំងនេះប្រឈមនឹងហានិភ័យដែលមិនមានវត្តមានចំពោះវិនិយោគិននៅក្នុងមូលបត្របំណុលរដ្ឋាភិបាល។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត នេះរាប់បញ្ចូលទាំងសិទ្ធិក្នុងការធ្វើឥណទានឡើងវិញ៖ ម្ចាស់ផ្ទះអាចធ្វើហិរញ្ញវត្ថុឡើងវិញនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ សងប្រាក់កម្ចីលឿនជាងដែលមានចែងក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងកម្ចីទិញផ្ទះ ឬផ្លាស់ទីដោយមិននឹកស្មានដល់ និងសងប្រាក់កម្ចីឱ្យបានឆាប់។
ដូច្នេះហើយ នៅពេលទិញមូលបត្រដែលគាំទ្រដោយកម្ចីទិញផ្ទះ វិនិយោគិនជាទូទៅទាមទារបុព្វលាភលើសពីទិន្នផលរតនាគារ ដើម្បីទូទាត់ហានិភ័យនៃការបង់ប្រាក់ជាមុននេះ។ បើមិនដូច្នេះទេ ពួកគេនឹងត្រូវរំពឹងថានឹងទទួលបានមកវិញទាបជាងការរំពឹងទុកនៅពេលទិញប្រាក់កម្ចី។
ដោយសារតែអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានកម្រិតខ្ពស់ មានការរំពឹងទុកជាទូទៅថាម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើននឹងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឡើងវិញក្នុងអត្រាការប្រាក់ទាបនៅពេលដែលពួកគេមានឱកាសធ្វើដូច្នេះ។ នោះមានន័យថាហានិភ័យនៃការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានឡើងវិញគឺធំជាងធម្មតា ហើយភាពខុសគ្នា ឬការរីករាលដាលរវាងប័ណ្ណរតនាគាររយៈពេល 10 ឆ្នាំ និងអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបទដ្ឋានជាប្រវត្តិសាស្ត្រ នេះបើយោងតាមមជ្ឈមណ្ឌលគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុលំនៅដ្ឋានរបស់វិទ្យាស្ថានទីក្រុង។
សរុបមក ទោះបីជាទិន្នផលរតនាគារនៅតែមានស្ថិរភាពក៏ដោយ ការរីករាលដាលនៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកាន់តែទូលំទូលាយអាចបណ្តាលឱ្យអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅតែខ្ពស់ជាងអ្នកខ្ចីរំពឹងទុក។ នេះពន្យល់ពីមូលហេតុដែលអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមិនតែងតែផ្លាស់ទីក្នុងទិសដៅដូចគ្នាទៅនឹងគោលនយោបាយរបស់ Fed ហើយហេតុអ្វីបានជាអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅតែខ្ពស់ បើទោះបីជា Fed បានចាប់ផ្តើមកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់រយៈពេលខ្លីក្នុងឆ្នាំ 2024 ក៏ដោយ។
ហេតុអ្វីបានជាវាជួយឱ្យគិតវែងឆ្ងាយ
ទីបំផុត មានទស្សនវិស័យប្រវត្តិសាស្ត្រដ៏សំខាន់មួយដែលជារឿយៗបាត់ពីការពិភាក្សាអំពីទីផ្សារកម្ចីទិញផ្ទះនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។
ជនជាតិអាមេរិកជាច្រើនកំពុងប្រៀបធៀបអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះបច្ចុប្បន្នទៅនឹងអត្រាទាបពិសេសក្នុងឆ្នាំ 2020 និង 2021 នៅពេលដែលអ្នកខ្ចីមួយចំនួនបានធានាការបញ្ចាំរយៈពេល 30 ឆ្នាំក្នុងអត្រាទាបជាង 3%។ ទាំងនេះគឺជាអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះទាបបំផុតដែលមិនធ្លាប់មាននៅក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិក ដែលជាករណីលើកលែងជាជាងច្បាប់ និងជាលទ្ធផលនៃសកម្មភាពសង្គ្រោះបន្ទាន់របស់ Fed ដើម្បីទាញសេដ្ឋកិច្ចចេញពីវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច។
តាមពិតក្នុងអំឡុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 និងដើមទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 2000 អត្រាកម្ចីទិញផ្ទះច្រើនតែមានចន្លោះពី 6% ទៅ 8%។ ដោយមើលពីទស្សនៈនេះ អត្រាការប្រាក់នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺតិចជាងច្រើនខុសពីប្រជាជនអាមេរិកជាច្រើនគិត។
កម្ចីទិញផ្ទះមានអាយុកាលជាងពីរសហស្សវត្សរ៍ ហើយបានរួចផុតពីចក្រភព នគរ វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច សង្គ្រាម វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុ និងបដិវត្តន៍បច្ចេកវិទ្យា។ ព័ត៌មានលម្អិតបានផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំង ប៉ុន្តែសេដ្ឋកិច្ចមូលដ្ឋានមិនមានទេ៖ អ្នកឱ្យខ្ចីតែងតែទាមទារសំណងសម្រាប់ហានិភ័យអតិផរណា ភាពមិនច្បាស់លាស់ និងតម្លៃពេលវេលានៃប្រាក់។
នោះហើយជាមូលហេតុដែលអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះត្រូវបានកំណត់មិនត្រឹមតែដោយ Fed ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែដោយអ្នកវិនិយោគរាប់លាននាក់ដែលធ្វើការវិនិច្ឆ័យអំពីអនាគត។ ហើយសម្រាប់ពេលនេះ វិនិយោគិនទាំងនេះនៅតែប្រុងប្រយ័ត្ន។
Michael J. Highfield, provost និងជាអនុប្រធានប្រតិបត្តិ, Mississippi College; សាកលវិទ្យាល័យរដ្ឋមីស៊ីស៊ីពី
អត្ថបទនេះត្រូវបានបោះពុម្ពឡើងវិញពី The Conversation ក្រោមអាជ្ញាប័ណ្ណ Creative Commons។ អានអត្ថបទដើម។
