ផ្ទះកំពុងខ្វះខាតនៅសហរដ្ឋអាមេរិក។ របៀបដែលច្បាប់ថ្មីអាចផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារ

ច្បាប់ផ្លូវទៅកាន់លំនៅដ្ឋាននៅសតវត្សរ៍ទី 21 ដែលអនុម័តដោយភាគច្រើននៅក្នុងសភាទាំងពីរ គឺមានបំណងផ្តល់ការសង្គ្រោះដល់ប្រជាជនអាមេរិកដែលកំពុងតស៊ូជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់ និងអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែរយៈពេលវែងជាញឹកញាប់សម្រាប់គម្រោងសាងសង់ និងច្បាប់របស់រដ្ឋ និងមូលដ្ឋានដែលដាក់កម្រិតលើការអភិវឌ្ឍន៍ ផលប៉ះពាល់ប្រហែលជាមិនត្រូវបានគេដឹងអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

ជោគវាសនារបស់វិក័យប័ត្រនេះគឺមិនច្បាស់លាស់បន្ទាប់ពីប្រធានាធិបតី Donald Trump បានប្រកាសថាគាត់នឹងមិនចុះហត្ថលេខាលើវិធានការនេះ។ ទីបំផុតលោក Trump បានជ្រើសរើសមិនប្រើអំណាចវេតូរបស់គាត់ ដើម្បីព្យាយាមរារាំងច្បាប់នេះ ដោយបើកផ្លូវសម្រាប់ការអនុម័ត។

នេះជាអ្វីដែលអ្នកគួរដឹងអំពីច្បាប់ថ្មី និងរបៀបដែលវាអាចផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

តើអ្វីត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងវិក័យប័ត្រលំនៅដ្ឋាន?

ច្បាប់ bipartisan មានគោលបំណងបន្ធូរបន្ថយការខ្វះខាតលំនៅឋាន ដែលបានរួមចំណែកដល់ការខកចិត្តរបស់អ្នកបោះឆ្នោតចំពោះលទ្ធភាពទទួលបាន។ ច្បាប់​នេះ​មាន​ច្បាប់​ថ្មី​ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​វា​កាន់តែ​ងាយស្រួល​ក្នុង​ការ​សាងសង់​លំនៅឋាន​រោងចក្រ និង​លើកទឹកចិត្ត​ឱ្យ​សាលាក្រុង​ដក​ឧបសគ្គ​ក្នុង​ការ​សាងសង់។

ច្បាប់លំនៅឋានក៏មានគោលបំណងទប់ស្កាត់វត្តមានរបស់អ្នកវិនិយោគធំៗនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅឋាន រួមទាំងការហាមឃាត់វិនិយោគិនស្ថាប័នដែលមានផ្ទះច្រើនជាង 350 ពីការទិញផ្ទះសម្រាប់គ្រួសារតែមួយបន្ថែម។

ក្នុងចំណោមគំនិតផ្តួចផ្តើមរបស់ច្បាប់គឺជាកម្មវិធីដែលបង្កើតឡើងដើម្បីលើកទឹកចិត្តដល់រដ្ឋាភិបាលរដ្ឋ និងមូលដ្ឋានឱ្យពិនិត្យឡើងវិញនូវគោលនយោបាយកំណត់តំបន់ដែលរឹតត្បិតការសាងសង់លំនៅដ្ឋាន។ មានបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីបង្កើតការរចនាគេហដ្ឋានដែលត្រូវបានអនុម័តជាមុន និងសម្រួលការត្រួតពិនិត្យបរិស្ថាន ដើម្បីកាត់បន្ថយឧបសគ្គបទប្បញ្ញត្តិដែលយឺតយ៉ាវ ឬរារាំងការសាងសង់ថ្មី។ លើសពីនេះ វិក័យប័ត្រនេះបង្កើតកម្មវិធីសាកល្បងដើម្បីផ្តល់ជំនួយឥតសំណងរបស់សហព័ន្ធដែលមានការប្រកួតប្រជែងដល់សហគមន៍ដែលបំប្លែងអគារពាណិជ្ជកម្មដែលមិនប្រើរួចទៅជាលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

វិក្កយបត្រនេះក៏មានបទប្បញ្ញត្តិចំនួនប្រាំបួន ដែលអាចបន្ធូរបន្ថយតម្រូវការបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់ធនាគារសហគមន៍ និងធ្វើឱ្យវាកាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់ពួកគេក្នុងការធ្វើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។

អានបន្ថែម: Trump ធ្វើឱ្យខូចសារ GOP ជាមួយនឹងវិក័យប័ត្រលំនៅដ្ឋាន

Big Take Podcast៖ ហេតុអ្វីបានជាអ្នកគ្រប់គ្នាកំពុងនិយាយអំពីគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន

តើ​លោក​ប្រធានាធិបតី Trump មាន​ប្រតិកម្ម​យ៉ាង​ណា​ចំពោះ​ច្បាប់​នេះ?

បន្ទាប់ពីផ្តល់សញ្ញាថាគាត់នឹងចុះហត្ថលេខាលើវិក័យប័ត្រលំនៅដ្ឋាននៅពេលដែលសភាបានអនុម័តវាភ្លាម Trump បាននិយាយថាគាត់នឹងមិនចុះហត្ថលេខាលើវិធានការនេះទេលុះត្រាតែសភាបានអនុម័តវិក័យប័ត្រអត្តសញ្ញាណអ្នកបោះឆ្នោតដាច់ដោយឡែក។ ចំណាត់ការនេះបានផ្តល់នូវភាពរំជើបរំជួលយ៉ាងខ្លាំងនៅនាទីចុងក្រោយដល់កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់សមាជិកសភាក្នុងការអនុម័តច្បាប់នេះ។

លោក Trump អាច​បាន​វេតូ​ច្បាប់​នេះ​ទាំងស្រុង ដែល​មាន​សក្តានុពល​ជំរុញ​ឱ្យ​សភា​បោះឆ្នោត​ថា​តើ​ត្រូវ​បដិសេធ​វេតូ​ឬ​អត់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែវិក័យប័ត្រនេះមិនត្រូវបានចុះហត្ថលេខា ឬវេតូ វាក្លាយជាច្បាប់ដោយស្វ័យប្រវត្តិដប់ថ្ងៃបន្ទាប់ពីវាត្រូវបានបញ្ជូនទៅប្រធានាធិបតីជាផ្លូវការ។ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ដំបូងឡើយបានអនុម័តយ៉ាងលើសលប់នៅក្នុងសភា និងព្រឹទ្ធសភា។

តើ​សហរដ្ឋ​អាមេរិក​ត្រូវ​ការ​ផ្ទះ​ថ្មី​ប៉ុន្មាន​ខ្នង?

ការប៉ាន់ស្មានខុសគ្នា។ លោក Freddie Mac បាននិយាយនៅក្នុងខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2024 ថា សហរដ្ឋអាមេរិកមានលំនៅឋានចំនួន 3.7 លានយូនីត ខ្វះអ្វីដែលត្រូវការ ដោយសារតែតម្រូវការពីចំនួនប្រជាជនកើនឡើង។ សមាគមជាតិនៃអ្នកអចលនវត្ថុបានប៉ាន់ប្រមាណការខ្វះខាតចំនួន 5.5 លានយូនីតក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2021 ដោយផ្អែកលើនិន្នាការសំណង់ក្នុងរយៈពេល 20 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងអត្រាសំណង់ពីឆ្នាំ 1968 ដល់ឆ្នាំ 2000 ។

សេតវិមានបាននិយាយនៅនិទាឃរដូវថាការខ្វះខាតនេះបានប៉ះពាល់ដល់ផ្ទះគ្រួសារតែមួយយ៉ាងហោចណាស់ 10 លាន។

តើ​អាមេរិក​ចូល​ក្នុង​ស្ថានភាព​នេះ​ដោយ​របៀប​ណា?

តម្លៃ​លំនៅឋាន​ខ្ពស់​នា​ពេល​បច្ចុប្បន្ន​នេះ ភាគ​ច្រើន​មក​ពី​កង្វះ​ខាត​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​ដែល​មាន​រយៈពេល​២០​ឆ្នាំ​មក​ហើយ។ សំណង់លំនៅដ្ឋានបានដួលរលំបន្ទាប់ពីវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុឆ្នាំ 2008 ហើយនៅតែមិនទាន់ឈានដល់កម្រិតមុនវិបត្តិនៅឡើយ។

ថ្វីត្បិតតែការសាងសង់មានការយឺតយ៉ាវក៏ដោយ ប៉ុន្តែការចំណាយបានកើនឡើងក្នុងអំឡុងពេលជំងឺរាតត្បាត Covid-19 ដោយសារប្រជាជនស្វែងរកលក្ខខណ្ឌរស់នៅប្រកបដោយផាសុកភាព។ កំណើនប្រជាជននាំឱ្យតម្រូវការកើនឡើងនៅក្នុងទីក្រុងជាច្រើន។ តម្លៃ​ផ្ទះ​នៅ​តែ​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់ បើ​ទោះ​បី​ជា​អត្រា​កម្ចី​ទិញ​ផ្ទះ​បាន​កើន​ឡើង​ជាង​ពីរ​ដង​ក្នុង​រយៈពេល​ប៉ុន្មាន​ឆ្នាំ​ចុង​ក្រោយ​នេះ។

តើ​រដ្ឋាភិបាល​សហព័ន្ធ​មាន​ឥទ្ធិពល​ខ្លាំង​លើ​ទីផ្សារ​លំនៅឋាន​ឬ?

អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋាភិបាល Fannie Mae និង Freddie Mac វាយលុកទីផ្សារកម្ចីទិញផ្ទះដោយបណ្តុំប្រាក់កម្ចីទៅជាមូលបត្រដែលពួកគេលក់ទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគ ដោយផ្តល់ឱ្យអ្នកខ្ចីកម្ចីទិញផ្ទះមានពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីធ្វើប្រាក់កម្ចីបន្ថែម។

ប៉ុន្តែសមត្ថភាពរបស់រដ្ឋាភិបាលសហព័ន្ធក្នុងការជះឥទ្ធិពលលើតម្លៃ និងសកម្មភាពសំណង់មានកម្រិត៖ កត្តាជាច្រើនដែលជំរុញឱ្យមានការចំណាយ រួមទាំងការដាក់កម្រិត ដំណើរការអនុញ្ញាតថ្លៃ និងបទប្បញ្ញត្តិស្មុគស្មាញ ត្រូវបានកំណត់នៅកម្រិតរដ្ឋ និងមូលដ្ឋាន។

តើការរឹតបន្តឹងលើកម្មសិទ្ធិរបស់វិនិយោគិនស្ថាប័ននៃផ្ទះគ្រួសារតែមួយអាចប៉ះពាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់ដែរឬទេ?

វា​មិន​ច្បាស់​ថា​តើ​ការ​ដាក់​កំហិត​របស់​វិនិយោគិន​នឹង​មាន​ឥទ្ធិពល​អ្វី​មក​លើ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​នោះ​ទេ។ វិនិយោគិនស្ថាប័នធំ ៗ កាន់កាប់តែប្រហែល 2% នៃសារពើភ័ណ្ឌផ្ទះជួលសម្រាប់គ្រួសារតែមួយរបស់ប្រទេស។

វិធានការនេះអាចរារាំងការវិនិយោគលើទីផ្សារ។ ប៉ុន្តែ House Democrats បានវាយលុកដោយជោគជ័យនូវការផ្តល់ដ៏ចម្រូងចម្រាសដែលតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគធំៗលក់ផ្ទះដែលសាងសង់សម្រាប់ជួលក្នុងរយៈពេលប្រាំពីរឆ្នាំ។ អ្នកជំនាញ និងអ្នកតស៊ូមតិបាននិយាយថា តម្រូវការបែបនេះនឹងកំណត់ប្រភពមួយក្នុងចំណោមប្រភពមួយចំនួននៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដែលមានស្រាប់ និងគំរាមកំហែងដល់ការសាងសង់ផ្ទះថ្មីរហូតដល់ 100,000 ក្នុងមួយឆ្នាំ។

តើ​ការ​កំណត់​តំបន់​មាន​តួនាទី​អ្វី?

ការដាក់តំបន់ដើរតួនាទីយ៉ាងធំក្នុងការធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យមិនអាចទទួលយកបានក្នុងករណីខ្លះ ដោយការដាក់កម្រិតលើប្រភេទ និងទំហំនៃផ្ទះនៅក្នុងតំបន់ជាច្រើន។ ផ្ទះគ្រួសារទោលជាច្រើនមានបទប្បញ្ញត្តិកំណត់តំបន់ដែល ជាឧទាហរណ៍ រឹតបន្តឹងការសាងសង់ផ្ទះពហុគ្រួសារ។ យោងតាមសមាគមជាតិនៃអ្នកសាងសង់ផ្ទះ ការចំណាយលើបទប្បញ្ញត្តិនៅគ្រប់កម្រិតទាំងអស់ – រដ្ឋ មូលដ្ឋាន និងសហព័ន្ធ – មានចំនួន 26.4% នៃតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះក្នុងខែមករា។